«Le segment du logement économique fortement touché par la crise sanitaire»

Mohamed Lazim, expert immobilier et judiciaire

Propos recueillis par Kaoutar
Khennach

Confinement, chômage partiel, incertitudes économiques… Ce contexte inédit de crise sanitaire remet en question nos modes de vie mais aussi nos projets avenir. D’ailleurs, plusieurs ménages qui avaient un projet immobilier avant la crise sanitaire ne remettent pas en cause leur projet d’achat. Quel peut-être l’impact de cette crises sanitaire sur le marché immobilier marocain et plus particulièrement les promoteurs immobiliers? Pour répondre à cette question majeure, nous avons interviewé Mohamed Lazim, expert immobilier, directeur général du cabinet GUI4 et aussi expert judiciaire assermenté auprès de la Cour d’Appel de Casablanca. Les propos.

Al Bayane : Quelle
analyse faites-vous de la situation actuelle du marché immobilier marocain?

Mohamed Lazim: Aujourd’hui,
le marché immobilier est en arrêt «presque total». Et pour cause, l’état
d’urgence sanitaire mis en vigueur depuis quelques semaines. Par conséquent, plusieurs
professionnels ont décidé de suspendre leurs activités, comme les études notariales et ce, suite à la décision du Conseil
National de l’Ordre des Notaires (CNON), les agences immobilières et certains
promoteurs.

Cette situation occasionne
plusieurs conséquences économiques, financières et sociales, notamment le ralentissement
de l’examen, par les banques, des dossiers d’emprunt immobiliers, le blocage de
toutes les transactions immobilières, la chute de la demande de crédits
immobiliers, le licenciement partiel de la main d’œuvre travaillant dans le
secteur immobilier ainsi que la chute significative des revenus financiers
de tous les acteurs immobiliers (agences immobilières, notaires, entreprises,
…etc.).

Vu l’impact de ces
conséquences sur l’économie du pays, le CNON a décidé de reprendre les études
notariales à compter du Jeudi 23 Avril 2020 et cela, d’une façon progressive. A
mon avis, cette reprise progressive des études notariales permettra de conclure
seulement les transactions immobilières initiées avant la mise en vigueur de
l’état d’urgence.

Plusieurs chantiers
immobiliers sont malheureusement à l’arrêt à cause de l’épidémie. Quel impact
sur les promoteurs immobiliers?

Certes, cet arrêt de chantiers
a généré plusieurs répercussions sur les promoteurs immobiliers. Il s’agit en
l’occurrence  de la baisse de trésorerie. En effet, la majorité des
promoteurs financent leurs projets à travers les avances acquéreurs qui sont
devenues un instrument de financement incontournable et cela, en complément
d’autres sources de financement telles que les emprunts bancaires. Et dans la
pratique, les promoteurs reçoivent les avances acquéreurs en corrélation avec
l’état d’avancement des travaux. C’est pour cette raison, l’arrêt des chantiers
occasionnera une baisse significative de la trésorerie des promoteurs.

Aussi, on note le risque des
intérêts moratoires car pendant cette période d’épidémie, plusieurs
promoteurs retardent le paiement des sommes dues aux entreprises. Ces
dernières,  contraintes de payer leurs
fournisseurs et leurs salariés, risquent de réclamer les intérêts moratoires aux
promoteurs.

Aussi, le risque d’inscription
d’une saisie conservatoire sur le titre foncier. Le défaut de paiement des
factures dues aux entreprises risque d’inciter celles-ci à initier une action
en justice pour inscrire une saisie conservatoire sur le titre foncier du
projet.

Enfin, le risque de
résiliation des marchés. Les entreprises peuvent résilier, de plein droit,
leurs contrats en invoquant le cas de force majeur provoquant des arrêts qui
dépassent une durée contractuelle (60 jours pour les marchés publics selon le
CCAGT). Ce qui peut conduire les promoteurs, en cas de substitution de ces
marchés résiliés, à supporter plusieurs risques d’ordre financier, technique,
juridique, administratif, etc…

Au niveau de la demande, quel
serait à votre avis le pourcentage des annulations de réservations?

Personnellement, je pense que l’impact
de cette crise sanitaire sur le volume des annulations de réservation sera
diffèrent d’un segment à l’autre. En effet, le segment du logement « Très
Haut Standing » et « Haut Standing » sera touché modérément par
cette crise de par la grande solvabilité de sa clientèle. D’après mes
prévisions, le taux d’annulation des réservations ne devrait pas dépasser 10% à
20%. Le segment du logement économique sera fortement touché par cette crise
sanitaire de par le fait que la majorité de ses clients (la classe moyenne et la
classe ouvrière) seront en difficulté financière (perte d’emploi, baisse de
leurs niveaux de salaire…). D’après mes prévisions, le taux d’annulation des
réservations sera entre 30% et 50%.

J’imagine que les showrooms
sont fermés. Dans ce cas, est ce que le digital peut remplacer les visites des
lieux?

Je rappelle que l’objectif
principal du digital, dans la promotion immobilière, est pour les
promoteurs : l’augmentation de la notoriété. Pour les clients, il offre la
possibilité d’effectuer des visites virtuelles.

Ce qui permettra d’attirer
plus de prospects. Mais cela ne pourra être suffisant pour remplacer les
visites des lieux qui représentent une étape primordiale et nécessaire pour
acheter un logement. En effet, les visites physiques permettent de constater,
par soi-même, les avantages et les inconvénients d’un logement (ensoleillement,
agencement, matériaux, voisinage, confort sonore, accès, vis-à-vis…). D’ailleurs,
je n’ai jamais entendu la signature d’un contrat de vente sur la base,
seulement, d’une visite virtuelle.

Est-ce que la reprise
post-crise peut permettre un effet de rattrapage ? Autrement dit, est ce que
les annulations actuelles ne sont qu’un report?

Au vu des
circonstances de cette crise sanitaire, je pense que plusieurs personnes
sont ou seront en difficulté financière. Par conséquent, l’après-crise sera, à
mon avis, caractérisée par la baisse du volume des transactions
immobilières. Ce qui conduira à une baisse modérée des prix des logements ainsi
qu’une augmentation du nombre d’annulations des réservations des logements.

Et d’après ma modeste analyse
du marché immobilier au Maroc, le comportement futur des clients, ayant annulé leurs réservations, sera en fonction du segment
immobilier. En effet, pour les clients du segment
«THS» et «HS», ils seront ceux qui attendront la baisse des prix mais qui finiront
par acheter leurs logements après quelques mois de recherches. Pour les clients
du segment économique, ils seront ceux qui attendront la stabilité de leurs
situations financières avant de repenser l’achat d’un logement.

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