Le Maroc franchit une nouvelle étape dans la sécurisation de son marché immobilier. Depuis le 1er juin 2026, les procurations officielles portant sur des droits réels immobiliers doivent obligatoirement être inscrites dans un registre national électronique. Une réforme qui vise à lutter contre la fraude, renforcer la transparence des transactions et moderniser la gestion du foncier. Pour Maître Abdelhaq Bolgot, avocat agréé près de la Cour de cassation et arbitre agréé par le ministère de la Justice, ce dispositif marque une véritable rupture avec les pratiques du passé. Détails.
Le paysage juridique immobilier marocain connaît une évolution majeure. Entré en vigueur le 1er juin 2026, le registre électronique des procurations relatives aux droits réels constitue l’une des réformes les plus importantes de ces dernières années en matière de sécurisation des transactions immobilières.
Institué par la loi n°31.18 modifiant et complétant le Code des obligations et contrats, ce dispositif impose désormais l’inscription préalable des procurations portant sur le transfert de propriété d’un bien immobilier ou sur la constitution, la transmission, la modification ou l’extinction d’un droit réel.
Pour Maître Abdelhaq Bolgot, avocat agréé près de la Cour de cassation et arbitre agréé par le ministère de la Justice aux affaires commerciales et civiles, cette réforme représente «une avancée majeure dans le processus de modernisation et de sécurisation des transactions immobilières au Maroc ».
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L’expert rappelle que le système antérieur présentait plusieurs limites. « Les procurations pouvaient circuler sans mécanisme centralisé de contrôle permettant de vérifier efficacement leur existence, leur validité ou leur éventuelle révocation », explique-t-il.
Une situation qui a parfois favorisé des litiges et des situations de fraude, notamment dans le cadre d’opérations réalisées à distance ou impliquant plusieurs intermédiaires.
Avec l’introduction des articles 889-1 et 889-2 du Code des obligations et contrats, le législateur a choisi d’aller beaucoup plus loin. «L’article 889-1 prévoit désormais que tout mandat portant sur le transfert de propriété d’un immeuble ou sur la constitution, la transmission, la modification ou l’extinction d’un droit réel doit obligatoirement être inscrit dans un registre dédié », souligne Maître Bolgot.
Plus encore, cette inscription revêt désormais un caractère constitutif.«Le mandat ne produit d’effets juridiques qu’à compter de la date de son inscription», précise l’avocat. En d’autres termes, l’enregistrement devient une condition indispensable à l’efficacité juridique de la procuration.
Au cœur du dispositif figure un registre national électronique destiné à centraliser, conserver et sécuriser l’ensemble des données relatives aux procurations immobilières. Cette base nationale permettra aux différents intervenants de vérifier l’existence et la validité d’un mandat avant la conclusion d’une transaction.
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Selon Maître Bolgot, cette réforme apporte plusieurs innovations majeures: « la création d’une base nationale centralisée des procurations immobilières, la possibilité de vérifier l’existence et la validité d’une procuration avant la conclusion d’une opération, ainsi que l’opposabilité aux tiers des modifications ou révocations uniquement à compter de leur inscription ».
Au-delà de la modernisation administrative, l’objectif est également de renforcer la lutte contre la fraude immobilière, un phénomène qui a régulièrement alimenté le contentieux foncier au Maroc.
«Le registre électronique des procurations constitue un instrument particulièrement efficace dans la lutte contre la fraude immobilière, qui a longtemps reposé sur l’utilisation de procurations falsifiées, révoquées ou obtenues de manière frauduleuse », affirme Maître Bolgot.
Le nouveau système permettra notamment d’éviter qu’une procuration révoquée continue à produire des effets à l’insu du mandant. L’article 889-1 prévoit en effet que toute modification ou révocation ne devient opposable aux tiers qu’à compter de son inscription au registre.
Pour l’avocat, les bénéfices attendus sont nombreux. Le dispositif devrait contribuer à réduire « l’utilisation de procurations falsifiées, l’usage de procurations révoquées mais non connues des intervenants, les doubles ventes réalisées sur la base de procurations multiples, les usurpations d’identité ainsi que certaines fraudes impliquant des biens appartenant à des Marocains résidant à l’étranger ».
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Cette évolution marque selon lui un changement de paradigme. « Le registre remplace une logique de confiance documentaire par une logique de vérification institutionnelle, beaucoup plus protectrice pour les propriétaires et les acquéreurs », estime-t-il.
L’impact de la réforme ne se limitera pas aux seuls propriétaires ou investisseurs. L’ensemble de la chaîne immobilière devra adapter ses pratiques.
Notaires, adouls, avocats, conservateurs fonciers et professionnels de l’immobilier sont directement concernés par les nouvelles obligations. « Une nouvelle obligation de vigilance apparaît », souligne Maître Bolgot. «L’article 889-2 prévoit expressément que l’auteur de l’acte doit s’assurer de l’inscription préalable du mandat au registre national électronique. Cette vérification deviendra une étape incontournable de la pratique quotidienne. »
Les conservateurs fonciers disposeront également d’un nouvel outil de contrôle permettant de renforcer la régularité des opérations soumises à l’inscription foncière et de limiter les contestations ultérieures.
Pour les professionnels de l’immobilier, cette réforme devrait contribuer à améliorer la visibilité sur la situation juridique des procurations utilisées dans les opérations de vente et d’acquisition, renforçant ainsi la confiance des investisseurs et des acquéreurs.
Comme toute réforme structurelle, sa réussite dépendra toutefois de son appropriation par les différents acteurs. Maître Bolgot estime qu’une période d’adaptation sera nécessaire afin de permettre aux praticiens de se familiariser avec les nouvelles procédures électroniques et les modalités de consultation du registre.
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Des précisions réglementaires pourraient également intervenir dans les prochains mois concernant les modalités techniques d’accès à la plateforme, les procédures d’inscription et de mise à jour des procurations, les mécanismes d’interconnexion avec la Conservation foncière ou encore les garanties de protection des données personnelles conformément à la loi n°09-08.
Pour l’avocat, l’objectif final reste clair : instaurer un environnement immobilier plus transparent, plus sécurisé et davantage aligné sur les standards internationaux de gouvernance foncière. Un enjeu stratégique à l’heure où la sécurisation des droits de propriété constitue un facteur déterminant pour l’attractivité économique et la confiance des investisseurs.
Avis d’expert // Abdelhaq Bolgot,avocat agréé près de la Cour de cassation et arbitre agréé par le ministère de la Justice aux affaires commerciales et civiles
Cette réforme aura des répercussions importantes sur l’ensemble des acteurs de la chaîne immobilière.
Pour les notaires, adouls et avocats habilités à instrumenter des actes portant sur des droits réels, une nouvelle obligation de vigilance apparaît.
L’article 889-2 du Code des obligations et des contrats prévoit expressément que l’auteur de l’acte doit s’assurer de l’inscription préalable du mandat au registre national électronique.
Cette vérification deviendra une étape incontournable de la pratique quotidienne.
Pour les conservateurs fonciers, le registre constitue un outil supplémentaire de contrôle de la régularité des opérations soumises à l’inscription foncière. Il permettra de renforcer la fiabilité des transactions et de limiter les contestations postérieures. Les professionnels de l’immobilier bénéficieront également d’une meilleure visibilité sur la situation juridique des procurations utilisées dans les opérations de vente ou d’acquisition, ce qui renforcera la confiance des investisseurs et des acquéreurs.
Comme toute réforme structurelle, celle-ci nécessitera une période d’adaptation. Les praticiens devront se familiariser avec les nouvelles procédures électroniques, les modalités de consultation du registre et les exigences de conformité imposées par les textes d’application. Des ajustements réglementaires complémentaires sont également envisageables, notamment pour préciser les modalités techniques d’accès au registre, les procédures d’inscription et de mise à jour des procurations, les mécanismes d’interconnexion avec la Conservation foncière, les conditions d’accès des différents professionnels aux données enregistrées, ainsi que les garanties relatives à la protection des données personnelles conformément à la loi n° 09-08.
À terme, cette réforme devrait contribuer à l’instauration d’un environnement immobilier plus transparent, plus sécurisé et davantage conforme aux standards internationaux de gouvernance foncière.
Auteur: Wafaa Mellouk
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