{"id":100840,"date":"2020-10-05T10:05:42","date_gmt":"2020-10-05T14:05:42","guid":{"rendered":"https:\/\/linitiative.ca\/International\/%ef%bb%bfla-caducite-de-lautorisation-de-lotir-constitue-un-vrai-blocage-de-limmobilier-au-maroc\/"},"modified":"2020-10-05T10:05:42","modified_gmt":"2020-10-05T14:05:42","slug":"%ef%bb%bfla-caducite-de-lautorisation-de-lotir-constitue-un-vrai-blocage-de-limmobilier-au-maroc","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/linitiative.ca\/International\/%ef%bb%bfla-caducite-de-lautorisation-de-lotir-constitue-un-vrai-blocage-de-limmobilier-au-maroc\/","title":{"rendered":"\ufeff\u00abLa caducit\u00e9 de l\u2019autorisation de lotir constitue un vrai blocage de l\u2019immobilier au Maroc\u00bb"},"content":{"rendered":"

Mohamed Lazim, expert immobilier et judiciaire<\/strong><\/p>\n

Propos recueillis par Kaoutar Khennach<\/strong><\/p>\n

Aujourd\u2019hui, il y a un grand d\u00e9bat sur la caducit\u00e9 des autorisations de lotir, entre, d\u2019un c\u00f4t\u00e9, les autorit\u00e9s, et d\u2019autre cot\u00e9, les lotisseurs. En fait, pour les autorit\u00e9s et conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 11 de la loi 25-90, les autorisations de lotir sont caduques si les travaux de lotissement ne sont pas achev\u00e9s dans un d\u00e9lai de 3 ans \u00e0 partir de la d\u00e9livrance de cette autorisation. Dans cet entretien, Mohamed Lazim, expert immobilier et judiciaire explique en d\u00e9tail la caducit\u00e9 de l\u2019autorisation de lotir\u00a0et son impact sur le secteur immobilier au Maroc.<\/strong><\/p>\n

Al Bayane: Pouvez-vous, d\u2019abord, nous expliquer davantage la probl\u00e9matique de cette question de caducit\u00e9 des autorisations de lotir?<\/strong><\/p>\n

\"\"<\/div>\n

Mohamed Lazim<\/strong>: Tout d\u2019abord, je rappelle que cette question de caducit\u00e9 des autorisations concerne les lotissements et les groupes d\u2019habitation, malgr\u00e9 le fait que l\u2019article 11 \u00e9voque seulement les lotissements. En effet, l\u2019article 57 de la loi 25-90\u00a0stipule que toutes les dispositions pr\u00e9vues par l\u2019article 11 sont applicables aux groupes d\u2019habitation \u00e9galement.<\/p>\n

Concernant l\u2019impact de l\u2019application de la l\u2019article 11 de la loi 25-90, je peux dire que cela va cr\u00e9er, aux lotisseurs et aux promoteurs, beaucoup de probl\u00e8mes d\u2019ordre financier, administratif, juridique, \u2026etc. Il s\u2019agit en l\u2019occurrence\u00a0de deux probl\u00e9matiques majeures. La premi\u00e8re, dans le cas de groupes d\u2019habitation. Supposons, un promoteur n\u2019a pas pu achever son projet dans un d\u00e9lai de 3 ans. En application de l\u2019art 11 de la loi 25-90, ce promoteur doit d\u00e9poser un nouveau dossier d\u2019autorisation comprenant, notamment, le plan cadastral du terrain. La question qui se pose\u00a0: est-ce que le promoteur doit d\u00e9molir toutes les constructions et tous les am\u00e9nagements r\u00e9alis\u00e9s sur le terrain pour pouvoir se conformer \u00e0 la consistance du plan cadastral qui stipule \u00abTerrain nu\u00bb ?<\/p>\n

La seconde probl\u00e9matique dans le cas ou nous supposons un nouveau plan d\u2019am\u00e9nagement a \u00e9t\u00e9 promulgu\u00e9 en vertu duquel plusieurs dispositions urbanistiques ont \u00e9t\u00e9 chang\u00e9es, notamment les hauteurs des groupes d\u2019habitation, et supposons que le promoteur ait d\u00e9j\u00e0 commercialis\u00e9 une partie des appartements dans le cadre de la VEFA, la question qui se pose\u00a0: quel sera l\u2019impact de ce nouveau plan d\u2019am\u00e9nagement sur le promoteur immobilier en cas d\u2019application de l\u2019article 11 de la loi 25-90 ?<\/p>\n

Si on applique l\u2019article 11 de la loi 25-90, cela veut dire que le l\u00e9gislateur marocain impose un seul d\u00e9lai de r\u00e9alisation des travaux pour tous les projets de lotissement quelles que soit leurs tailles. N\u2019est-ce pas?<\/strong><\/p>\n

Concr\u00e8tement, le l\u00e9gislateur marocain n\u2019impose pas un seul d\u00e9lai pour la r\u00e9alisation de tous les projets quelles que soit leurs tailles et quelles que soit leurs surfaces. En effet, sur le plan technique, on ne peut imposer un seul d\u00e9lai pour la r\u00e9alisation de tous les projets de lotissement et des groupes d\u2019habitation. Car il y a des projets qui se r\u00e9alisent sur 3 Ha, 10 Ha, 50 Ha, 100 Ha, 300 Ha, \u2026etc.). Et dans ces cas, la taille et la surface du terrain est une donn\u00e9e tr\u00e8s importante pour la d\u00e9termination du d\u00e9lai de r\u00e9alisation des travaux;<\/p>\n

Sur le plan juridique, l\u2019article 49 de la loi 12-90 impose \u00e0 ce que l\u2019autorisation de construire est p\u00e9rim\u00e9e si les travaux de fondation n\u2019ont pas commenc\u00e9 dans un d\u00e9lai d\u2019un an \u00e0 partir de la date de la d\u00e9livrance de l\u2019autorisation.Ce qui signifie qu\u2019en vertu de l\u2019article 49, le l\u00e9gislateur marocain n\u2019impose pas un seul d\u00e9lai r\u00e9glementaire pour l\u2019ach\u00e8vement de tous les travaux de construction mais il exige, seulement, un d\u00e9lai pour le d\u00e9marrage des travaux de fondation;<\/p>\n

Sur le plan fiscal, l\u2019article 42 de la loi 47-06 relative \u00e0 la taxe sur les Terrains Urbains Non B\u00e2tis (TNB) stipule: \u00abSont exon\u00e9r\u00e9s temporairement de la taxe sur les terrains urbains non b\u00e2tis (\u2026) les terrains qui font l\u2019objet d\u2019une autorisation d\u2019am\u00e9nagement ou de d\u00e9veloppement durant les p\u00e9riodes suivantes: trois ans pour les terrains dont la superficie ne d\u00e9passe pas 30 hectares; Cinq ans pour les terrains dont la superficie est sup\u00e9rieure \u00e0 trente hectares et ne d\u00e9passant pas cent hectares; sept ans pour les terrains dont la superficie est sup\u00e9rieure \u00e0 cent hectares.<\/p>\n

Vous avez dit que l\u2019application de l\u2019article 11 de la loi 25-90 peut cr\u00e9er des probl\u00e8mes aux promoteurs en cas de modification du plan d\u2019am\u00e9nagement. Pouvez-vous nous expliquer cette probl\u00e9matique?<\/strong><\/p>\n

Supposons, dans le cas d\u2019un projet de construction des groupes d\u2019habitation, le promoteur a conclu des contrats de r\u00e9servation avec des acqu\u00e9reurs conform\u00e9ment \u00e0 la loi 107-12 relative \u00e0 la VEFA ; il n\u2019a pas pu terminer les travaux de construction dans un d\u00e9lai de 3 ans pour une raison technique, judiciaire ou autre. Dans ce cas et en vertu de l\u2019article 11 de la loi 25-90, le promoteur est tenu de d\u00e9poser un nouveau dossier d\u2019autorisation pour pouvoir achever et r\u00e9ceptionner son projet. Et supposons qu\u2019un nouveau plan d\u2019am\u00e9nagement a \u00e9t\u00e9 promulgu\u00e9 apr\u00e8s avoir obtenue l\u2019autorisation de construire initiale. Les nouvelles prescriptions urbanistiques de ce nouveau plan d\u2019am\u00e9nagement affectent les caract\u00e9ristiques (emplacement, surface etc.) de certains appartements d\u00e9j\u00e0 commercialis\u00e9s dans le cadre de la VEFA.<\/p>\n

Dans ce cas et vu que le promoteur doit se conformer aux prescriptions urbanistiques du nouveau plan d\u2019am\u00e9nagement pour obtenir la nouvelle autorisation de construire, il sera oblig\u00e9 de r\u00e9silier les contrats de r\u00e9servation des appartements touch\u00e9s par le nouveau plan d\u2019am\u00e9nagement. Ce qui donne, aux futurs acqu\u00e9reurs, le droit de r\u00e9clamer, en sus de leurs avances, une indemnit\u00e9 de r\u00e9siliation (c\u2019est 15% ou 20% des avances).<\/p>\n

Egalement, le promoteur risquera de payer, en plus des indemnit\u00e9s de r\u00e9siliation, les p\u00e9nalit\u00e9s de retard des travaux telles que fix\u00e9es par la loi 107-12 relative \u00e0 la VEFA. Et pour cause, la suspension des travaux jusqu\u2019\u00e0 l\u2019obtention de la nouvelle autorisation de construire qui peut prendre plusieurs mois.<\/p>\n

Vous avez soulev\u00e9 la probl\u00e9matique du plan cadastral qui peut poser un blocage aux promoteurs en cas d\u2019application de l\u2019article 11 de la loi 25-90. Pouvez-vous nous expliquer cette probl\u00e9matique?<\/strong><\/p>\n

Sur le plan r\u00e9glementaire, tous les dossiers d\u2019autorisation de construire ou de lotir doivent comprendre le plan cadastral du terrain sur lequel sera r\u00e9alis\u00e9 le projet. Et pour pouvoir autoriser ce projet, il faut, absolument, que la consistante r\u00e9elle du terrain soit conforme \u00e0 la consistance cadastrale.<\/p>\n

Ceci dit, supposons dans le cas de groupes d\u2019habitation, un promoteur n\u2019a pas pu achever son projet dans un d\u00e9lai de 3 ans. En l\u2019application de l\u2019article 11 de la loi 25-90, le promoteur doit d\u00e9poser un nouveau dossier d\u2019autorisation comprenant, notamment, le plan cadastral du terrain. Dans ce cas, le promoteur se retrouvera devant une grande contradiction\u00a0entre la situation de fait et la situation de droit.<\/p>\n

En effet, la situation de fait correspond \u00e0 l\u2019existence des constructions et des installations sur le terrain puisque le promoteur a d\u00e9j\u00e0 r\u00e9alis\u00e9 sur le terrain des installations et des \u00e9quipements au titre de l\u2019autorisation initiale; la situation de droit correspond \u00e0 l\u2019existence de la mention \u00abTerrain nu\u00bb sur le plan cadastral.<\/p>\n

Et pour corriger cette contradiction, le promoteur devra, avant de d\u00e9poser le dossier d\u2019autorisation, d\u00e9molir toutes les constructions et toutes les installations r\u00e9alis\u00e9es sur le terrain. Ce qui occasionnera des pertes vertigineuses au promoteur. Chose qui pourra constituer un vrai blocage du projet et un vrai blocage du secteur de l\u2019immobilier au Maroc.<\/p>\n

Auteur: M’hammed rahal
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