{"id":17577,"date":"2019-02-26T07:41:37","date_gmt":"2019-02-26T12:41:37","guid":{"rendered":"https:\/\/linitiative.ca\/International\/analyse-limmobilier-bat-de-laile\/"},"modified":"2019-02-26T07:41:37","modified_gmt":"2019-02-26T12:41:37","slug":"analyse-limmobilier-bat-de-laile","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/linitiative.ca\/International\/analyse-limmobilier-bat-de-laile\/","title":{"rendered":"Analyse \u2013 L\u2019Immobilier bat de l\u2019aile"},"content":{"rendered":"
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Baisse des transactions, stocks invendus, chantiers \u00e0 l\u2019arr\u00eat\u2026 Le secteur de l\u2019immobilier est en ralentissement persistant. La loi de finances 2019 n\u2019apporte rien de nouveau ou presque.<\/strong>
Les quelques mesures instaur\u00e9es pourraient, selon les professionnels, enfoncer encore plus le clou.<\/strong><\/p>\n

Par<\/strong> Mounia Kabiri Kettani<\/em><\/p>\n

Le secteur immobilier est en crise et tous les indicateurs sont au rouge \u00bb, lance d\u2019embl\u00e9e le vice-pr\u00e9sident de la F\u00e9d\u00e9ration nationale des promoteurs immobiliers (FNPI ) et pr\u00e9sident du groupe KLK. En chiffres, les ventes de ciment, principal indicateur du secteur, ont baiss\u00e9 de 3,7% en 2018 apr\u00e8s un recul de 2,5% en 2017, d\u2019apr\u00e8s la Direction des \u00e9tudes et pr\u00e9visions financi\u00e8res relevant du minist\u00e8re de l\u2019Economie et des Finances.<\/p>\n

Autres indicateurs alarmants : Entre le troisi\u00e8me trimestre 2017 et la m\u00eame p\u00e9riode de 2018, le secteur, qui contribue \u00e0 6,3% dans la VA globale, a enregistr\u00e9 une perte de 4.000 postes d\u2019emplois et les investissements directs \u00e9trangers ont recul\u00e9 de 8,4%. La situation est critique d\u2019autant plus que selon Youssef Ibn Mansour, promoteur et fin connaisseur du secteur, tous les segments sont touch\u00e9s et la situation d\u2019apr\u00e8s lui varie selon les r\u00e9gions. Certaines villes comme F\u00e8s, Mekn\u00e8s, Oujda, Hoceima\u2026 souffrent plus que les grandes villes \u00e0 l\u2019instar de Casablanca, Rabat et Marrakech.<\/p>\n

\u00ab C\u2019est une r\u00e9cession due en grande partie \u00e0 la faiblesse de la demande imput\u00e9e \u00e0 la baisse du pouvoir d\u2019achat des m\u00e9nages marocains \u00bb, explique-t-il. Et sur la question des prix appliqu\u00e9s il ajoute \u00ab les prix ont \u00e9t\u00e9 bien corrig\u00e9s et ne peuvent baisser plus.<\/p>\n

C\u2019est la demande qui fait d\u00e9faut \u00bb. Les chiffres de Bank Al-Maghrib confirment cette tendance. En effet, depuis 2017, les ventes de biens immobiliers sont en berne. Entre avril et juin 2018, les ventes ont diminu\u00e9 de 4,4 % \u00e0 l\u2019\u00e9chelle nationale. Selon les experts aujourd\u2019hui, l\u2019immobilier reste difficilement accessible. D\u2019apr\u00e8s William Simoncelli, DG du Carr\u00e9 immobilier, les chiffres indiquent qu\u2019il y a une demande estim\u00e9e \u00e0 1,5 million de logements, avec une augmentation structurelle d\u2019\u00e0 peu pr\u00e8s 200.000 unit\u00e9s par an. Mais sur cette demande, pr\u00e8s de 75% porte sur des budgets inf\u00e9rieurs \u00e0 140.000 Dhs.<\/p>\n

Des banques plus frileuses<\/strong><\/p>\n

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Face \u00e0 un pouvoir d\u2019achat de plus en plus limit\u00e9, les banques deviennent de plus en plus frileuses quant \u00e0 l\u2019octroi des cr\u00e9dits immobiliers. Et comme un malheur ne vient jamais seul, la banque centrale indique que les taux appliqu\u00e9s aux cr\u00e9dits immobiliers se sont bonifi\u00e9s de 8 points soit un taux de 5,42% contre 5,25% une ann\u00e9e auparavant. \u00ab Les gens n\u2019arrivent pas \u00e0 emprunter et ne peuvent m\u00eame pas se constituer un capital. La solvabilit\u00e9 de la demande est un r\u00e9el probl\u00e8me \u00bb, analyse William Simoncelli.<\/p>\n

En effet, d\u2019apr\u00e8s les chiffres de la DEPF l\u2019encours des cr\u00e9dits \u00e0 l\u2019immobilier s\u2019est accru de 2,4% \u00e0 fin novembre 2018, apr\u00e8s +4,2% un an auparavant. Cette progression recouvre un accroissement des cr\u00e9dits accord\u00e9s \u00e0 l\u2019habitat de 3,6% et un repli de ceux allou\u00e9s \u00e0 la promotion immobili\u00e8re de 4% apr\u00e8s +5,8% il y a une ann\u00e9e. Cet attentisme affich\u00e9 des promoteurs se fait au d\u00e9triment de leur surendettement.<\/p>\n

\u00ab Pour \u00e9viter de tomber dans de nouveaux dossiers de cr\u00e9ances en souffrance, les banques exigent des promoteurs immobiliers un apport cons\u00e9quent du montant total d\u2019investissement.<\/p>\n

Les banques marocaines, qui pr\u00eataient jusqu\u2019\u00e0 70% du montant d\u2019investissement dans le projet, ne d\u00e9passent pas aujourd\u2019hui les 30%. Probl\u00e8me de tr\u00e9sorerie, les promoteurs obligent leurs clients \u00e0 verser plusieurs acomptes. Ceci constitue un frein quant \u00e0 l\u2019acte achat d\u2019une part et entra\u00eene l\u2019arr\u00eat des chantiers et les retards de livraison d\u2019autre part \u00bb, souligne un expert dans le secteur.<\/p>\n

Un banquier de la place est cat\u00e9gorique: \u00ab L\u2019encours des cr\u00e9dits aux promoteurs immobiliers montre des impay\u00e9s et des retards importants. Un risque qui p\u00e8se sur le secteur bancaire malgr\u00e9 toutes les pr\u00e9cautions prises et exig\u00e9es par la banque centrale consistant \u00e0 provisionner les encours douteux et ceux pr\u00e9sentant un risque d\u2019insolvabilit\u00e9 \u00bb.<\/p>\n

Et pour appuyer ses propos, il se r\u00e9f\u00e8re \u00e0 la derni\u00e8re note publi\u00e9e par l\u2019agence de notation am\u00e9ricaine Standard & Poor\u2019s concernant les perspectives des banques dans la r\u00e9gion MENA. Cette note rel\u00e8ve, d\u2019apr\u00e8s lui, que le secteur bancaire marocain reste confront\u00e9 \u00e0 une forte exposition aux risques du march\u00e9 immobilier commercial avec des d\u00e9veloppeurs surendett\u00e9s qui font face \u00e0 une diminution des transactions immobili\u00e8res.<\/p>\n

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Quid des nouveaut\u00e9s 2019 ?<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/strong>Pour donner un nouveau souffle au secteur, les promoteurs immobiliers s\u2019attendaient \u00e0 des mesures d\u2019encouragement dans la loi de finances de cette ann\u00e9e.<\/p>\n

Mais il n\u2019en a rien \u00e9t\u00e9. Selon eux, le texte pr\u00e9voit certains changements qui, au contraire, pourraient porter pr\u00e9judice aux citoyens et ralentir la dynamique du march\u00e9 immobilier qui subit d\u00e9j\u00e0 une conjoncture morose.<\/p>\n

Concr\u00e8tement, d\u2019apr\u00e8s Jad Aboulachbal, notaire \u00e0 Casablanca, la nouvelle loi de finances pr\u00e9voit en mati\u00e8re d\u2019imp\u00f4t sur le revenu, l\u2019instauration de la cotisation minimale au titre du profit lors des cessions d\u2019immeuble ou partie d\u2019immeuble dont le prix de cession exc\u00e8de 4 millions de dirhams pour un montant de 3% sur la fraction du prix de cession sup\u00e9rieure audit montant. La profession estime que l\u2019introduction de cette mesure impactera syst\u00e9matiquement les ventes.<\/p>\n

Aussi, il y a un changement du r\u00e9gime d\u2019imposition des revenus fonciers \u00ab Les revenus fonciers annuels bruts sont soumis \u00e0 l\u2019IR selon les taux lib\u00e9ratoires proportionnels suivants: 10 % pour les revenus fonciers bruts imposables inf\u00e9rieurs \u00e0 120.000 dhs et 15 % pour les revenus fonciers bruts imposables \u00e9gaux ou sup\u00e9rieurs \u00e0 120.000 dhs \u00bb, d\u00e9taille Jad Aboulachbal.<\/p>\n

Le seuil minimum du prix de cession, fix\u00e9 \u00e0 500.000 dirhams, est aussi qualifi\u00e9 d\u2019abusif par les op\u00e9rateurs. Certains proposent d\u2019ailleurs de relever le seuil minimum \u00e0 3 millions de dirhams au lieu de 500.000 dirhams. Autre mesure d\u00e9cri\u00e9e par les professionnels, la suppression de l\u2019abattement de 40% sur le montant du revenu foncier brut des biens mis en location.<\/p>\n

\u00ab On s\u2019attendait \u00e0 des mesures comme la suppression de la Taxe sur le Profit Immobilier (TPI) ou encore la baisse des taxes qui touchent en plein fouet la promotion immobili\u00e8re.<\/p>\n

Nous avons m\u00eame formul\u00e9 un m\u00e9morandum qui r\u00e9sume nos revendications et l\u2019avons transmis au minist\u00e8re de tutelle. Riende tout cela n\u2019a \u00e9t\u00e9 pris en compte \u00bb, regrette Rachid Khayatey. Les promoteurs misent sur les assises de la fiscalit\u00e9. \u00ab L\u2019absence de mesures dans cette loi de finances s\u2019explique par les assises de la fiscalit\u00e9. L\u2019Etat estime que \u00e7a ne sert \u00e0 rien de mettre en place des mesures qui vont \u00eatre mises en cause lors des assises. Ceci dit, tous les sujets vont \u00eatre d\u00e9battus lors de ce RDV notamment ce qui concerne les mesures de relance du secteur du BTP en g\u00e9n\u00e9ral et du logement en particulier \u00bb, avance Youssef Ibn Mansour.<\/p>\n

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Pour relancer le secteur<\/strong><\/p>\n

La conjoncture est difficile de l\u2019avis de tous les professionnels sollicit\u00e9s par l\u2019Observateur du Maroc et d\u2019Afrique. \u00ab Il est tr\u00e8s urgent de relancer le secteur pour \u00e9viter la destruction d\u2019emplois. Il faut repenser le mod\u00e8le \u00e9conomique de mani\u00e8re globale. Les marges se situent entre 10 et 15% uniquement.<\/p>\n

Nous ne sommes plus dans des niveaux de marges confortables surtout que nous sommes dans un cycle baissier \u00bb, souligne Mohamed Ben Ouda, DG de Palmeraie D\u00e9veloppement.<\/p>\n

Mais comment d\u00e9passer le cap ? \u00ab Il faut trouver des moyens pour donner un souffle au pouvoir d\u2019achat de m\u00e9nages et augmenter leur capacit\u00e9 d\u2019endettement \u00bb, pr\u00e9conise Youssef Ibn Mansour.<\/p>\n

Et il rench\u00e9rit : \u00ab il faut aussi mettre en place des mesures urbanistiques afin d\u2019adapter les instruments d\u2019urbanisme aux besoins des m\u00e9nages, adopter une r\u00e9forme structurelle pour la probl\u00e9matiques des r\u00e9serves fonci\u00e8res, all\u00e9ger les difficult\u00e9s administratives li\u00e9s \u00e0 l\u2019obtention des autorisations et lancer le r\u00e8glement g\u00e9n\u00e9ral de la construction \u00bb.<\/p>\n

De son c\u00f4t\u00e9, Mohamed Kabbaj, pr\u00e9sident du Club des fiscalistes, sugg\u00e8re la suppression des droits d\u2019enregistrements de<\/p>\n

5% impos\u00e9s aux promoteurs et instaur\u00e9s en 2017. Selon lui, le foncier acquis par les promoteurs en activit\u00e9 doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 en tant que stock. Les op\u00e9rateurs recommandent aussi l\u2019instauration de nouveaux m\u00e9canismes d\u2019appui au financement capables de soutenir les futurs acqu\u00e9reurs tout en misant plus sur les logements interm\u00e9diaires vendus entre 400.000 et 600.000 DH.<\/p>\n

Du c\u00f4t\u00e9 du minist\u00e8re, de nouveaux produits et de nouvelles mesures d\u2019accompagnement seront annonc\u00e9es cette ann\u00e9e. Les travaux vont bon train pour proposer un produit abordable et accessible.<\/p>\n

Pour le logement social, le dispositif arrive \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance en 2020. Le syst\u00e8me doit donc \u00eatre repens\u00e9. Les n\u00e9gociations entre les promoteurs et l\u2019Etat commenceront certainement incessamment pour aboutir \u00e0 une nouvelle formule pour l\u2019apr\u00e8s 2020.<\/p>\n

Pour le moment, \u00ab Une proposition de la FNPI est sur la table du minist\u00e8re de tutelle dont l\u2019objectif est de relancer le secteur \u00e0 travers le moyen standing. Un sch\u00e9ma o\u00f9 nous tenons compte aussi bien du social, de l\u2019\u00e9conomique et du moyen standing. \u00a0Un plan d\u2019action et une feuille de route concr\u00e8te sont propos\u00e9s dans ce sens. Pour le moment nous n\u2019avons pas encore de visibilit\u00e9 \u00bb, nous confie Rachid Khayatey.<\/p>\n

Auteur: Mounia Kabiri Kettani
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