{"id":186274,"date":"2026-05-16T17:17:10","date_gmt":"2026-05-16T21:17:10","guid":{"rendered":"https:\/\/linitiative.ca\/International\/airbnb-au-maroc-business-encore-rentable-ou-modele-en-essoufflement\/"},"modified":"2026-05-16T17:17:10","modified_gmt":"2026-05-16T21:17:10","slug":"airbnb-au-maroc-business-encore-rentable-ou-modele-en-essoufflement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/linitiative.ca\/International\/airbnb-au-maroc-business-encore-rentable-ou-modele-en-essoufflement\/","title":{"rendered":"Airbnb au Maroc: business encore rentable ou mod\u00e8le en essoufflement ?"},"content":{"rendered":"

Entre promesse de rendement \u00e9lev\u00e9 et flou r\u00e9glementaire, le march\u00e9 marocain de la location courte dur\u00e9e entre dans une phase charni\u00e8re. Nawfal Bellakhdar, cofondateur d\u2019AKARE.ma, soci\u00e9t\u00e9 sp\u00e9cialis\u00e9e dans la gestion immobili\u00e8re, revient en d\u00e9tail sur l\u2019\u00e9volution du march\u00e9 marocain de la location courte dur\u00e9e, les facteurs qui influencent r\u00e9ellement la rentabilit\u00e9, la mont\u00e9e en puissance des conciergeries ainsi que les limites du cadre r\u00e9glementaire actuel. D\u00e9tails.<\/strong><\/p>\n

Longtemps consid\u00e9r\u00e9e comme une activit\u00e9 marginale et saisonni\u00e8re, la location courte dur\u00e9e s\u2019est progressivement impos\u00e9e au Maroc comme un v\u00e9ritable segment d\u2019investissement immobilier. Port\u00e9 par l\u2019essor du tourisme, la mont\u00e9e en puissance des plateformes comme Airbnb et l\u2019engouement pour les studios et villas destin\u00e9s \u00e0 la location \u00e0 la nuit\u00e9e, ce march\u00e9 attire aujourd\u2019hui investisseurs, agences immobili\u00e8res et op\u00e9rateurs sp\u00e9cialis\u00e9s.<\/p>\n

Mais derri\u00e8re les promesses de rendements \u00e9lev\u00e9s, le secteur r\u00e9v\u00e8le aussi ses fragilit\u00e9s : d\u00e9pendance au tourisme, vide op\u00e9rationnel autour du cadre l\u00e9gal, concurrence croissante et pression sur les taux de remplissage. Pour Nawfal Bellakhdar, cofondateur d\u2019AKARE.ma, il serait pr\u00e9matur\u00e9 de parler d\u2019un essoufflement global du mod\u00e8le, m\u00eame si le march\u00e9 traverse une phase de structuration encore incompl\u00e8te.<\/p>\n

Un march\u00e9 r\u00e9cent qui s\u2019est construit sur le boom immobilier et touristique<\/strong><\/p>\n

Selon Nawfal Bellakhdar, il est important de rappeler que la location courte dur\u00e9e n\u2019est pas n\u00e9e avec les plateformes digitales. Bien avant l\u2019arriv\u00e9e d\u2019Airbnb, ce mode de location existait d\u00e9j\u00e0 au Maroc, notamment dans les villes baln\u00e9aires pendant la saison estivale. \u00abLa location courte dur\u00e9e hors h\u00f4tels, maisons d\u2019h\u00f4tes et \u00e9tablissements touristiques a toujours exist\u00e9 au Maroc, m\u00eame avant l\u2019arriv\u00e9e des plateformes et du digital.\u00bb<\/em><\/p>\n

Lire aussi |\u00a0Maroc: les recettes voyages en hausse de 24% \u00e0 fin mars<\/a><\/strong><\/p>\n

Pendant des d\u00e9cennies, cette activit\u00e9 restait toutefois largement saisonni\u00e8re et peu structur\u00e9e. Les appartements lou\u00e9s \u00e0 des \u00e9tudiants durant l\u2019ann\u00e9e \u00e9taient souvent exploit\u00e9s en location estivale pendant les vacances. En dehors des grandes destinations touristiques comme Marrakech ou Agadir, le march\u00e9 restait relativement limit\u00e9 hors p\u00e9riode d\u2019\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Le v\u00e9ritable changement intervient avec le boom immobilier des derni\u00e8res ann\u00e9es. Les investisseurs commencent alors \u00e0 acheter des biens sp\u00e9cifiquement destin\u00e9s \u00e0 la location courte dur\u00e9e, attir\u00e9s par des niveaux de rendement rarement atteints dans l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel classique. \u00abLe business de la location courte dur\u00e9e est tr\u00e8s r\u00e9cent au Maroc, et l\u2019appr\u00e9hension de ce type de location comme un business est arriv\u00e9e avec le boom immobilier des investissements dans les studios, villas ou appartements.\u00bb<\/em><\/p>\n

Cette nouvelle logique d\u2019investissement transforme profond\u00e9ment le march\u00e9. La location \u00e0 la nuit\u00e9e devient progressivement un produit immobilier \u00e0 part enti\u00e8re, avec ses propres codes, ses strat\u00e9gies d\u2019exploitation et ses m\u00e9tiers sp\u00e9cialis\u00e9s.<\/p>\n

Pour certains propri\u00e9taires, les r\u00e9sultats sont particuli\u00e8rement attractifs. \u00abDes taux de rendement avoisinant les 9 %, des chiffres jamais r\u00e9alis\u00e9s dans cette typologie d\u2019immobilier.\u00bb<\/em> Mais Nawfal Bellakhdar insiste sur le fait que cette rentabilit\u00e9 n\u2019est ni automatique ni garantie. Selon lui, le premier facteur d\u00e9terminant reste le prix d\u2019acquisition du bien. \u00abSi aujourd\u2019hui vous r\u00e9alisez un investissement qui co\u00fbte plus que ce qu\u2019il devrait co\u00fbter, vous avez d\u00e9j\u00e0 perdu en rentabilit\u00e9 avant d\u2019arriver aux revenus.\u00bb<\/em><\/p>\n

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Dans un march\u00e9 fortement d\u00e9pendant du tourisme, des crises internationales et de la conjoncture \u00e9conomique mondiale, acheter au bon prix devient essentiel pour rester comp\u00e9titif face aux autres biens pr\u00e9sents sur les plateformes.<\/p>\n

La rentabilit\u00e9 d\u00e9pend ensuite du niveau r\u00e9el des revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s, mais surtout du taux de remplissage annuel. Un appartement affich\u00e9 \u00e0 un tarif \u00e9lev\u00e9 mais peu occup\u00e9 peut rapidement devenir moins rentable qu\u2019une location longue dur\u00e9e classique. \u00abLe taux de remplissage affecte directement les revenus et donc la rentabilit\u00e9.\u00bb<\/em><\/p>\n

Les biens les plus performants sont g\u00e9n\u00e9ralement ceux b\u00e9n\u00e9ficiant d\u2019une localisation centrale, proches des transports publics, des quartiers touristiques ou des zones d\u2019affaires. La qualit\u00e9 de l\u2019exp\u00e9rience propos\u00e9e joue \u00e9galement un r\u00f4le de plus en plus important dans un march\u00e9 devenu tr\u00e8s concurrentiel.<\/p>\n

Un secteur qui se professionnalise mais qui reste confront\u00e9 \u00e0 un important vide r\u00e9glementaire<\/strong><\/p>\n

Avec l\u2019explosion du march\u00e9, de nouveaux acteurs sp\u00e9cialis\u00e9s ont progressivement \u00e9merg\u00e9: les conciergeries. Ces structures prennent en charge l\u2019ensemble de la gestion op\u00e9rationnelle des logements: check-in, check-out, m\u00e9nage, maintenance, relation client ou encore optimisation des annonces sur les plateformes. \u00abLes op\u00e9rateurs se sont sp\u00e9cialis\u00e9s dans la gestion locative courte dur\u00e9e, appel\u00e9s commun\u00e9ment conciergeries.\u00bb<\/em><\/p>\n

Lire aussi |\u00a0D\u00e9marrage des Visites Myst\u00e8res, 2.500 \u00e9tablissements concern\u00e9s<\/a><\/strong><\/p>\n

La p\u00e9riode post-Covid a fortement acc\u00e9l\u00e9r\u00e9 ce ph\u00e9nom\u00e8ne, notamment dans des villes touristiques comme Marrakech. \u00abLa p\u00e9riode post-COVID a acc\u00e9l\u00e9r\u00e9 l\u2019orientation de pas mal d\u2019agences immobili\u00e8res dans ce sens.\u00bb<\/em> Pour de nombreuses agences immobili\u00e8res, la location courte dur\u00e9e repr\u00e9sente d\u00e9sormais une source de revenus plus stable que l\u2019interm\u00e9diation traditionnelle.<\/p>\n

\u00abContrairement \u00e0 l\u2019interm\u00e9diation classique, o\u00f9 la r\u00e9mun\u00e9ration est tributaire de l\u2019accomplissement de la transaction, ce mod\u00e8le permet des revenus relativement stables issus de la gestion des op\u00e9rations.\u00bb<\/em><\/p>\n

Le secteur reste n\u00e9anmoins tr\u00e8s accessible. Nawfal Bellakhdar rappelle qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un business sans v\u00e9ritables barri\u00e8res \u00e0 l\u2019entr\u00e9e. Cette facilit\u00e9 d\u2019acc\u00e8s explique la multiplication rapide des op\u00e9rateurs, souvent sous forme de petites structures l\u00e9g\u00e8res ou d\u2019auto-entrepreneurs. Certains acteurs commencent toutefois \u00e0 monter en gamme en g\u00e9rant des appart-h\u00f4tels ou des unit\u00e9s plus importantes, avec des \u00e9quipes d\u00e9di\u00e9es et form\u00e9es aux standards de l\u2019hospitalit\u00e9.<\/p>\n

Mais malgr\u00e9 cette professionnalisation progressive, le principal probl\u00e8me du secteur reste aujourd\u2019hui r\u00e9glementaire. La loi 80-14 encadrant la location courte dur\u00e9e existe officiellement et pr\u00e9voit que tout logement exploit\u00e9 dans ce cadre doit obtenir une autorisation des autorit\u00e9s locales. \u00abTout bien mis en location courte dur\u00e9e doit obtenir une autorisation des autorit\u00e9s locales.\u00bb<\/em><\/p>\n

Le texte impose \u00e9galement certaines obligations li\u00e9es \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9, \u00e0 l\u2019hygi\u00e8ne et \u00e0 l\u2019obtention d\u2019une licence d\u2019exploitation. Pourtant, sur le terrain, l\u2019application reste largement floue. \u00abLe cahier des charges \u00e0 respecter pour demander la licence n\u2019a toujours pas vu le jour.\u00bb<\/em><\/p>\n

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Cette absence de cadre op\u00e9rationnel clair entretient une forme d\u2019anarchie dans le secteur. De nombreux op\u00e9rateurs continuent de fonctionner avec leurs propres outils de protection : contrats de gestion, fiches d\u2019entr\u00e9e ou proc\u00e9dures internes. \u00abLes op\u00e9rateurs continuent \u00e0 travailler de fa\u00e7on anarchique.\u00bb<\/em> La question de la responsabilit\u00e9 civile entre propri\u00e9taire et gestionnaire demeure \u00e9galement insuffisamment clarifi\u00e9e, ce qui repr\u00e9sente un risque important pour l\u2019ensemble du march\u00e9.<\/p>\n

Plus qu\u2019un essoufflement, un march\u00e9 qui devient plus s\u00e9lectif<\/strong><\/p>\n

Pour Nawfal Bellakhdar, il serait aujourd\u2019hui excessif de parler d\u2019un effondrement ou d\u2019un v\u00e9ritable essoufflement de la location courte dur\u00e9e au Maroc. Le march\u00e9 reste encore difficile \u00e0 mesurer pr\u00e9cis\u00e9ment, notamment \u00e0 cause du manque de donn\u00e9es fiables sur le nombre r\u00e9el de logements exploit\u00e9s et sur les niveaux de demande.<\/p>\n

\u00abNous ne pouvons pas parler d\u2019essoufflement de la demande, car celle-ci est non seulement m\u00e9connue, mais les chiffres des logements mis en location courte dur\u00e9e sont \u00e9galement tr\u00e8s flous.\u00bb<\/em><\/p>\n

En r\u00e9alit\u00e9, le secteur semble surtout entrer dans une phase de maturit\u00e9, o\u00f9 la r\u00e9ussite d\u00e9pendra de plus en plus de la qualit\u00e9 des investissements et du niveau de professionnalisation des op\u00e9rateurs.<\/p>\n

Lire aussi |\u00a0L\u2019ONMT veut renforcer son positionnement sur le march\u00e9 allemand<\/a><\/strong><\/p>\n

Les investisseurs qui continueront \u00e0 performer seront ceux capables de s\u00e9lectionner des emplacements strat\u00e9giques, d\u2019acheter \u00e0 des prix coh\u00e9rents, de maintenir un taux de remplissage \u00e9lev\u00e9 et d\u2019offrir une exp\u00e9rience client qualitative. Ils devront \u00e9galement ma\u00eetriser leurs charges d\u2019exploitation, anticiper l\u2019\u00e9volution future de la r\u00e9glementation et s\u2019adapter \u00e0 un march\u00e9 devenu beaucoup plus concurrentiel qu\u2019il y a quelques ann\u00e9es.<\/p>\n

\u00c0 l\u2019inverse, les projets lanc\u00e9s uniquement sur la promesse de rendements rapides et \u00e9lev\u00e9s pourraient progressivement perdre en performance. La location courte dur\u00e9e au Maroc ne semble donc pas entrer dans une phase d\u2019effondrement, mais plut\u00f4t dans une p\u00e9riode de structuration et de professionnalisation, o\u00f9 seuls les acteurs les mieux pr\u00e9par\u00e9s r\u00e9ussiront \u00e0 maintenir des niveaux de rentabilit\u00e9 \u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n

Auteur: Wafaa Mellouk
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