L\u2019EXPERT \u2013 Tout le monde sait que \u00ab\u00a0Lorsque l\u2019immobilier va, tout va\u00a0\u00bb, mais pour la Tunisie rien ne va, avec les prix de l\u2019immobilier qui flambent, avec une insouciance totale des pouvoirs publics qui ont fait supporter tout le poids du d\u00e9ficit public aux classes laborieuses et au patronat. Les taxes impos\u00e9es au secteur de l\u2019immobilier sont tellement on\u00e9reuses que plus personne faisant partie de la classe moyenne ne peut aspirer, dor\u00e9navant, \u00e0 poss\u00e9der un logement. Et le pire est que cette fiscalit\u00e9 bloque le d\u00e9veloppement de tout un secteur qui, de tous temps, avait \u00e9t\u00e9 florissant, avec des possibilit\u00e9s d\u2019acqu\u00e9rir un logement, pour toutes les classes sociales.<\/em><\/strong><\/p>\n Les prix des logements ont quasiment doubl\u00e9, depuis la r\u00e9volution, alors que la demande ne cesse de se contracter. Se loger co\u00fbte de plus en plus cher en Tunisie.<\/p>\n Pour certains analystes, cette tendance nourrit le risque d\u2019\u00e9clatement d\u2019une bulle immobili\u00e8re aux lourdes cons\u00e9quences sur le pays, dans les prochaines ann\u00e9es.<\/p>\n La spirale inflationniste a \u00e9galement, touch\u00e9 les loyers qui se sont envol\u00e9s, laissant la classe moyenne d\u00e9sempar\u00e9e. Cette classe est-elle condamn\u00e9e \u00e0 abandonner son r\u00eave de devenir propri\u00e9taire de son logement ? Les promoteurs immobiliers en sont-ils responsables comme le pense une large frange de la soci\u00e9t\u00e9 ? Les mesurettes d\u00e9cid\u00e9es par l\u2019Etat pourraient-elles r\u00e9gler la situation ?<\/p>\n Le d\u00e9sespoir grandissant des citoyens<\/strong><\/p>\n Crois\u00e9s \u00e0 la sortie d\u2019une agence immobili\u00e8re, un couple de jeunes fonctionnaires touchant plus de 1000 dinars par mois chacun, voient leur r\u00eave de d\u00e9nicher un appartement, s\u2019\u00e9loigner en raison d\u2019une \u00ab offre tr\u00e8s ch\u00e8re \u00bb.<\/p>\n \u00ab Quand des petits appartements (s+2) se vendent \u00e0 plus de 200 mille dinars, on peut dire que le r\u00eave du citoyen moyen d\u2019acqu\u00e9rir son logement n\u2019est plus accessible \u00bb soupire la jeune femme.<\/p>\n \u00bb Nous nous sommes trouv\u00e9s contraints de sacrifier le crit\u00e8re de proximit\u00e9. J\u2019esp\u00e8re que nous n\u2019aurons pas \u00e0 sacrifier d\u2019autres crit\u00e8res o\u00f9 \u00e0 \u00eatre oblig\u00e9s d\u2019opter pour la location \u00bb, commente am\u00e8rement, son \u00e9poux.<\/p>\n Un autre couple de fonctionnaires avec trois enfants et gagnant mensuellement, 3,8 mille dinars, a carr\u00e9ment, \u00e9t\u00e9 contraint d\u2019abandonner l\u2019id\u00e9e de devenir propri\u00e9taire de son logement. Il a eu recours au programme \u00ab Premier logement \u00bb, pour acheter un appartement de 200 mille dinars. Se trouvant oblig\u00e9 de payer 1650 dinars par mois, il a jug\u00e9 cette charge insupportable.<\/p>\n L\u2019autre exp\u00e9rience recueillie par la journaliste de la TAP, est celle d\u2019un jeune couple ayant contract\u00e9 un cr\u00e9dit bancaire pour acheter un logement. Suite \u00e0 un retard accus\u00e9 par le promoteur dans la livraison de l\u2019appartement, qui a co\u00efncid\u00e9 avec une hausse du taux directeur de la BCT, induisant une importante augmentation dans le remboursement mensuel du cr\u00e9dit, ce couple s\u2019est d\u00e9sist\u00e9, n\u2019\u00e9tant plus capable de supporter les co\u00fbts de l\u2019emprunt.<\/p>\n La situation du march\u00e9 des locations n\u2019est pas non plus, meilleure. Sur l\u2019un des sites sp\u00e9cialis\u00e9s dans la location immobili\u00e8re, une annonce propose \u00e0 la location, un appartement S+2 dans le centre-ville de Tunis. Une visite de l\u2019appartement permet de d\u00e9couvrir son \u00e9tat tr\u00e8s moyen, alors que la propri\u00e9taire annonce, sans h\u00e9sitation, \u00ab un loyer mensuel de 980 dinars \u00bb.<\/p>\n \u00ab Ne pensez-vous pas que c\u2019est un peu cher, Madame ? \u00bb. R\u00e9ponse : \u00ab Pas du tout, vu son emplacement en plein centre-ville \u00bb.<\/p>\n Les promoteurs immobiliers rejettent toute responsabilit\u00e9<\/strong><\/p>\n Interrog\u00e9 sur la possibilit\u00e9 pour la classe moyenne d\u2019acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 de son logement, le pr\u00e9sident de la Chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers (CSNPI), Fahmi Chaabane r\u00e9pond \u00bb de quelle classe moyenne parlez-vous aujourd\u2019hui ? le pouvoir d\u2019achat de cette classe qui constitue, jadis, notre client\u00e8le principale, s\u2019est nettement d\u00e9grad\u00e9 depuis la r\u00e9volution, au point qu\u2019elle n\u2019a plus aujourd\u2019hui la capacit\u00e9 d\u2019\u00e9pargner ou d\u2019envisager de grandes acquisitions \u00ab .<\/p>\n \u00ab Avant 2011, notre travail se basait sur une planification de la demande qui \u00e9tait forte. Aujourd\u2019hui, cette demande fait d\u00e9faut, en raison d\u2019une forte augmentation des prix \u00bb.<\/p>\n Chaabane consid\u00e8re, toutefois, que les promoteurs immobiliers n\u2019y sont pour rien dans cette flamb\u00e9e des prix \u00bb due \u00e0 un contexte g\u00e9n\u00e9ral postr\u00e9volutionnaire marqu\u00e9 par la hausse vertigineuse des prix du foncier. On ne peut pas construire du social ou de l\u2019\u00e9conomique sur du foncier achet\u00e9 \u00e0 2000 dinars\/m2. Et c\u2019est la raison pour laquelle, plusieurs promoteurs favorisent aujourd\u2019hui, le standing, car il a toujours sa client\u00e8le et il permet une certaine rentabilit\u00e9 \u00ab .<\/p>\n Chaabane \u00e9pingle aussi, \u00ab l\u2019entr\u00e9e sur le march\u00e9 de l\u2019immobilier, d\u2019intrus et de sp\u00e9culateurs favorisant les constructions commerciales ainsi que la raret\u00e9 et la chert\u00e9 des terrains constructibles , en raison de la d\u00e9t\u00e9rioration du stock foncier de l\u2019AFH surtout dans le grand Tunis, Sousse et Sfax. Une situation exploit\u00e9e par les particuliers ayant sensiblement, augment\u00e9 les prix des terrains \u00e0 usage d\u2019habitation \u00bb.<\/p>\n Autres raisons invoqu\u00e9es, \u00ab la mont\u00e9e des co\u00fbts de la main d\u2019\u0153uvre et des mati\u00e8res premi\u00e8res (d\u00e9pr\u00e9ciation du dinar et cr\u00e9ation de nouvelles taxes), outre les augmentations successives des prix des hydrocarbures et des tarifs de l\u2019\u00e9nergie pratiqu\u00e9s par la STEG \u00bb.<\/p>\n Et de critiquer aussi \u00ab les frais suppl\u00e9mentaires engendr\u00e9s par les retards souvent accus\u00e9s par les prestataires de services publics (STEG, SONEDE, ONAS, etc.), et ceux relatifs \u00e0 l\u2019obtention de certaines autorisations \u00bb.<\/p>\n Il fustige, encore, les hausses successives du taux directeur de la BCT qui sont \u00e0 l\u2019origine du rench\u00e9rissement des cr\u00e9dits aussi bien pour le promoteur que pour les particuliers d\u00e9sireux d\u2019acqu\u00e9rir un logement.<\/p>\n Le grand obstacle des probl\u00e8mes financiers<\/strong><\/p>\n D\u2019apr\u00e8s une enqu\u00eate r\u00e9alis\u00e9e, derni\u00e8rement, par l\u2019IACE, \u00ab les probl\u00e8mes financiers sont per\u00e7us par les m\u00e9nages comme le plus grand obstacle devant toute d\u00e9cision d\u2019achat de biens immobiliers, bien que 37% de ces m\u00e9nages gagnent plus que 1000 dinars par mois \u00bb.<\/p>\n Chaabane critique l\u2019absence d\u2019une strat\u00e9gie urbaine \u00e0 long-terme sur les 50 ans \u00e0 venir, qui puisse donner aux promoteurs suffisamment, de visibilit\u00e9 sur leurs projets d\u2019avenir.<\/p>\n \u00ab Tous ces facteurs r\u00e9unis sont \u00e0 l\u2019origine de l\u2019augmentation vertigineuse des prix des biens immobiliers. Lesquels ont carr\u00e9ment doubl\u00e9 entre 2010 et 2019 \u00bb<\/p>\n Les statistiques de l\u2019INS confirment que le volume des \u00e9changes immobiliers s\u2019est r\u00e9tract\u00e9 de 9,1% durant le 3\u00e8me trimestre de 2018 par rapport \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode de 2017. La raison \u00e9tant la baisse des ventes des appartements de 21,6%, des maisons de 8,1% et des terrains constructibles de 6,3%.<\/p>\n L\u2019avenir de la promotion immobili\u00e8re est s\u00e9rieusement menac\u00e9, s\u2019alarme Cha\u00e2bane , \u00bb En 2010, les promoteurs construisaient pr\u00e8s de 16 mille logements. En 2017, on \u00e9tait \u00e0 8500-9000 logements. En 2018, on n\u2019a pas d\u00e9pass\u00e9 les 8000 logements et ce chiffre se r\u00e9tractera davantage en 2019\u2033.<\/p>\n En guise de solutions, Chaabane plaide \u00ab pour l\u2019instauration d\u2019un taux fixe de 5%, tous frais confondus, pour l\u2019acquisition de logements, afin de prot\u00e9ger les citoyens contre la volatilit\u00e9 des taux \u00bb.<\/p>\n Il appelle les autorit\u00e9s \u00e0 \u00ab supprimer les autorisations du gouverneur impos\u00e9es \u00e0 la vente de biens immobiliers aux \u00e9trangers. Cette suppression n\u2019aura aucun impact sur les prix de l\u2019immobilier appliqu\u00e9s aux Tunisiens \u00bb.<\/p>\n \u00bb Les Alg\u00e9riens et les Libyens sont d\u00e9j\u00e0 exon\u00e9r\u00e9s de toute autorisation, mais leur demande sur les biens immobiliers tunisiens demeure tr\u00e8s faible. Il ne faut pas croire que les \u00e9trangers vont faire la queue pour acqu\u00e9rir des biens en Tunisie, car cela d\u00e9pend aussi, du contexte g\u00e9n\u00e9ral dans le pays \u00ab<\/p>\n \u00bb Au Maroc, au Liban, aux Emirats, en Turquie, ces autorisations ont \u00e9t\u00e9 supprim\u00e9es depuis plusieurs ann\u00e9es et cela a permis de dynamiser fortement le secteur de l\u2019immobilier et partant toute l\u2019\u00e9conomie. L\u2019adage dit bien \u00ab quand le b\u00e2timent va, tout va \u00bb \u00ab , conclut-il.<\/p>\n La machine gripp\u00e9e depuis les ann\u00e9es 2000<\/strong><\/p>\n Pour le directeur g\u00e9n\u00e9ral de l\u2019Habitat au minist\u00e8re de l\u2019\u00e9quipement, de l\u2019habitat et de l\u2019am\u00e9nagement du territoire, N\u00e9jib Snoussi, \u00bb les m\u00e9canismes d\u2019intervention mis en place au fil des ann\u00e9es (SNIT, AFH, SPROLS, FOPROLOS, ARRU, Banque de l\u2019habitat \u2026), n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9s et r\u00e9vis\u00e9s, au moment opportun. Pour cette raison, les probl\u00e8mes ont commenc\u00e9 \u00e0 surgir \u00e0 partir des ann\u00e9es 2000, avec notamment, un manque en mati\u00e8re de logement social \u00ab .<\/p>\n \u00ab Ces probl\u00e8mes ont \u00e9t\u00e9 accentu\u00e9s par la crise financi\u00e8re mondiale li\u00e9e au secteur de l\u2019immobilier. Cette derni\u00e8re a g\u00e9n\u00e9r\u00e9 une mont\u00e9e des co\u00fbts des mati\u00e8res premi\u00e8res \u00e0 l\u2019\u00e9chelle internationale, ce qui a fortement impact\u00e9 le niveau des prix de l\u2019immobilier \u00ab .<\/p>\n \u00bb Apr\u00e8s 2011, le pays s\u2019est trouv\u00e9 dans une situation institutionnelle, l\u00e9gislative et financi\u00e8re tr\u00e8s difficile. Les municipalit\u00e9s ne jouaient plus aucun r\u00f4le dans la gestion de l\u2019espace urbain, ce qui a ouvert la voie \u00e0 la sp\u00e9culation fonci\u00e8re. A cela s\u2019ajoute, l\u2019augmentation des co\u00fbts des mati\u00e8res premi\u00e8res et de la main d\u2019\u0153uvre \u00bb, pr\u00e9cise-t-il encore.<\/p>\n Interrog\u00e9 sur le r\u00f4le de l\u2019Etat dans cette crise, Snoussi r\u00e9pond que \u00bb le minist\u00e8re de l\u2019\u00e9quipement a engag\u00e9, en 2014, des \u00e9tudes pour mettre en place une nouvelle strat\u00e9gie de l\u2019Habitat. Ces \u00e9tudes ont permis d\u2019\u00e9valuer la situation et d\u2019esquisser les contours d\u2019une nouvelle strat\u00e9gie en la mati\u00e8re, laquelle reste tributaire de la question fonci\u00e8re et de la promulgation du nouveau code de l\u2019urbanisme qui n\u2019a pas encore vu le jour \u00ab .<\/p>\n Nouvelle strat\u00e9gie dans quelques mois<\/strong><\/p>\n Il a assur\u00e9 que \u00ab la strat\u00e9gie pour la prochaine d\u00e9cennie pourrait entrer en vigueur dans quelques mois. Cette strat\u00e9gie touche \u00e0 toutes les composantes de la gestion urbaine et fonci\u00e8re. Elle pr\u00e9voit \u00e9galement, la r\u00e9vision du r\u00f4le de l\u2019AFH et l\u2019optimisation des m\u00e9canismes de financement de l\u2019habitat \u00ab .<\/p>\n \u00ab Nous avons surtout, lanc\u00e9 le programme du premier logement qui constitue une solution provisoire visant \u00e0 faciliter l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, pour la classe moyenne. La formule initiale de ce programme n\u2019a pas connu un grand succ\u00e8s. Elle a \u00e9t\u00e9 r\u00e9vis\u00e9e en janvier 2019, pour \u00e9largir la base des cat\u00e9gories concern\u00e9es et assouplir les conditions de remboursement du cr\u00e9dit relatif \u00e0 l\u2019autofinancement \u00ab .<\/p>\n \u00bb Au 31 janvier 2019, 770 logements ont \u00e9t\u00e9 financ\u00e9s \u00e0 travers ce programme, mais on s\u2019attend \u00e0 ce que les nouvelles facilit\u00e9s puissent lui donner un nouveau souffle \u00bb.<\/p>\n S\u2019agissant du march\u00e9 des locations qui ne semble ob\u00e9ir \u00e0 aucun crit\u00e8re clair, le responsable indique que la strat\u00e9gie \u00e9voqu\u00e9e pr\u00e9voit \u00e9galement, d\u2019\u00e9tablir le diagnostic du parc locatif, reposant en grande partie sur l\u2019offre des particuliers.<\/p>\n L\u2019orientation du minist\u00e8re consiste \u00e0 r\u00e9organiser l\u2019offre destin\u00e9e \u00e0 la location, \u00e0 \u00e9tudier les possibilit\u00e9s d\u2019encourager les promoteurs \u00e0 produire du logement destin\u00e9 \u00e0 la location, tout en instaurant les crit\u00e8res, les conditions et les garde-fous n\u00e9cessaires.<\/p>\n Les propos du responsable se veulent rassurants, reste que souvent, en Tunisie, les beaux discours ne d\u00e9bouchent sur rien de concret.<\/p>\n
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