{"id":40696,"date":"2019-06-15T03:05:24","date_gmt":"2019-06-15T07:05:24","guid":{"rendered":"https:\/\/linitiative.ca\/International\/taoufik-kamil-le-marche-me-semble-bien-propice-a-lachat\/"},"modified":"2019-06-15T03:05:24","modified_gmt":"2019-06-15T07:05:24","slug":"taoufik-kamil-le-marche-me-semble-bien-propice-a-lachat","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/linitiative.ca\/International\/taoufik-kamil-le-marche-me-semble-bien-propice-a-lachat\/","title":{"rendered":"Taoufik Kamil : \u00abLe march\u00e9 me semble bien propice \u00e0 l\u2019achat\u00bb"},"content":{"rendered":"

\"Taoufik<\/p>\n

Entretien avec<\/em> Taoufik Kamil, pr\u00e9sident de la F\u00e9d\u00e9ration nationale\u00a0<\/em><\/span>des promoteurs immobiliers (FNPI)<\/em><\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

ALM: Quelle lecture faites-vous des nouvelles tendances immobili\u00e8res au Maroc ?<\/strong>Taoufik Kamil :<\/strong> Le march\u00e9 est tr\u00e8s actif et bien achaland\u00e9. Les offres sont multiples et pour ce qui concerne particuli\u00e8rement les MRE les offres de logements \u00e0 proximit\u00e9 des plages sont nombreuses et int\u00e9ressantes, notamment sur l\u2019axe Casablanca-Rabat-K\u00e9nitra-Larache. Les prix pratiqu\u00e9s sont \u00e0 notre avis abordables tout en variant selon les finitions propos\u00e9es.Le climat du march\u00e9 est-il propice \u00e0 l\u2019achat. Et comment justifiez-vous les prix pratiqu\u00e9s dans le secteur ?<\/strong>Il y a incontestablement une stagnation voire un l\u00e9ger repli des prix. Tout d\u00e9pend du promoteur et de sa situation financi\u00e8re. Le march\u00e9 me semble bien propice \u00e0 l\u2019achat car nous avons atteint un seuil minimal. Par ailleurs les prix des mat\u00e9riaux de construction repartent \u00e0 la hausse en suivant le trend haussier du p\u00e9trole, ce qui va entra\u00eener une reprise haussi\u00e8re des prix de vente.Quels sont les principaux d\u00e9fis conjoncturels \u00e0 relever pour assurer une bonne reprise de l\u2019immobilier marocain ?<\/strong>Plusieurs leviers doivent \u00eatre actionn\u00e9s par les autorit\u00e9s publiques pour mettre en ad\u00e9quation l\u2019offre et la demande qui est importante et ne va cesser d\u2019augmenter pour diverses raisons, ne serait-ce qu\u2019\u00e0 cause du taux de croissance naturel de la population et de l\u2019afflux persistant des populations vers les villes.
Le taux d\u2019urbanisation \u00e9tant actuellement de 60% de la population et atteindra 70% en 2025 selon les statistiques officielles, il est question de r\u00e9duire le co\u00fbt du foncier par des dispositions plus judicieuses et appropri\u00e9es des plans d\u2019am\u00e9nagement qui doivent r\u00e9pondre aux aspirations des citoyens. Il faut opter pour plus de verticalit\u00e9 dans les agglom\u00e9rations afin de lib\u00e9rer plus d\u2019espaces verts et de loisirs pour les habitants. Il faut aussi r\u00e9duire les temps de transport et de limiter la p\u00e9nibilit\u00e9 de la mobilit\u00e9 de nos concitoyens, de pr\u00e9voir des march\u00e9s, des aires de jeux, des salles de rencontres, et des parcs dans chaque quartier et non uniquement des logements. Il est urgent de r\u00e9duire les temps des d\u00e9lais administratifs pour les traitements des dossiers de construction de bout en bout. Aussi, le programme des logements sociaux arrive en fin de parcours en 2020 et les op\u00e9rateurs \u00e9conomiques et tout l\u2019\u00e9cosyst\u00e8me ont besoin d\u2019une visibilit\u00e9.L\u2019une des principales questions sur lesquelles s\u2019est pench\u00e9e la FNPI est la relance du secteur. O\u00f9 est \u00eates-vous en termes de concertation avec la tutelle, notamment dans le cadre du m\u00e9morandum pr\u00e9sent\u00e9 il y a quelques mois au d\u00e9partement minist\u00e9riel ?<\/strong>Mis \u00e0 part tout ce qui pr\u00e9c\u00e8de, nous voulons professionnaliser le secteur en adoptant un statut du promoteur. Le but \u00e9tant d\u2019avoir des op\u00e9rateurs immobiliers professionnels conscients de leurs droits mais aussi et surtout de leurs devoirs vis-\u00e0-vis de l\u2019Etat et des tiers. L\u2019aspect qualitatif et le strict respect des r\u00e9glementations ne pourront r\u00e9ellement aboutir qu\u2019avec des promoteurs professionnels citoyens et responsables que le statut devra d\u00e9finir.
La classe moyenne ne trouve pas de r\u00e9ponse ad\u00e9quate \u00e0 ses demandes en mati\u00e8re de logement.
Ce qui est une v\u00e9ritable frustration pour cette cat\u00e9gorie sociale. L\u2019acc\u00e8s au logement est un droit, et permet au citoyen de loger et vivre dans la dignit\u00e9 et l\u2019\u00e9panouissement avec sa famille. Le prix du foncier est bien trop \u00e9lev\u00e9 par rapport aux standards des pays limitrophes et constitue un v\u00e9ritable obstacle \u00e0 cette cat\u00e9gorie sociale essentiellement dans les grandes villes par le rench\u00e9rissement de la part fonci\u00e8re dans chaque logement produit. Nous avons fait des propositions au minist\u00e8re dans le cadre de notre m\u00e9morandum et aussi lors de nos r\u00e9unions r\u00e9guli\u00e8res avec les autorit\u00e9s de tutelle. La r\u00e9ponse ad\u00e9quate et appropri\u00e9e \u00e0 cette probl\u00e9matique se fait attendre. Encore une fois, il nous faut une visibilit\u00e9 pour l\u2019apr\u00e8s-2020 pour les logements sociaux \u00e0 250.000 DH hors taxe qui ont connu un grand succ\u00e8s et qui doivent se poursuivre sous peut-\u00eatre d\u2019autres formats.<\/p>\n

\n

Le dispositif d\u00e9di\u00e9\u00a0<\/span>au logement rural<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

\"\"<\/a>La FNPI propose dans son m\u00e9morandum un sch\u00e9ma qui permet de r\u00e9soudre en grande partie le probl\u00e8me du logement dans le monde rural. Un mod\u00e8le qui selon la f\u00e9d\u00e9ration ne n\u00e9cessite pas un grand budget. Il devrait porter sur une op\u00e9ration de compensation par le biais du foncier public.<\/span><\/p>\n

Les logements projet\u00e9s seront des lots de terrain de 200 et 400 m\u00e8tres carr\u00e9s titr\u00e9s sur lesquels seront construites des maisons sommaires brutes de 60 m\u00e8tres sans finition permettant aux habitants de garder de l\u2019espace pour un petit \u00e9levage et une possibilit\u00e9 d\u2019extension de constructions.<\/span><\/p>\n

Le financement propos\u00e9 devrait pour sa part porter sur une mise \u00e0 contribution de l\u2019Etat en vue de fournir le foncier entre autres par le biais des domaines. La r\u00e9alisation et la construction de ces logements devraient se faire par appels d\u2019offres aux op\u00e9rateurs publics ou priv\u00e9s. De m\u00eame, le paiement des constructions devrait se faire soit par le biais de financement public ou par compensation financi\u00e8re \u00e0 travers la cession par l\u2019Etat d\u2019autres parcelles du domaine priv\u00e9 dans d\u2019autres zones.<\/span><\/p>\n<\/div>\n

Le Maroc a ouvert r\u00e9cemment le grand chantier de la fiscalit\u00e9. Quel est l\u2019impact fiscal de l\u2019immobilier sur l\u2019\u00e9conomie nationale ?<\/strong>Il faut reconna\u00eetre que le secteur subit des taxes multiples, non visibles au grand public qui augmentent consid\u00e9rablement les prix de revient au d\u00e9triment de l\u2019acqu\u00e9reur et de son pouvoir d\u2019achat limit\u00e9. Par exemple, il est question des droits d\u2019enregistrement impos\u00e9s au promoteur lors de l\u2019achat du foncier et \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur lors de l\u2019achat du bien qui ont doubl\u00e9 en 2017. Aussi, de multiples droits de la conservation fonci\u00e8re impos\u00e9s au promoteur (droits d\u2019achat du terrain, droits d\u2019inscription des hypoth\u00e8ques, droits de mise en concordance, droits d\u2019\u00e9tablissement des titres parcellaires), puis des droits de la fonci\u00e8re impos\u00e9s \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur (droit d\u2019achat du bien, droits d\u2019inscription des hypoth\u00e8ques). La fonci\u00e8re a des modes de calcul propres qui ne nous paraissent pas \u00e9quitables, aussi ces droits ont \u00e9t\u00e9 augment\u00e9s de 50% en 2017. De m\u00eame que les taxes de la protection civile, des communes (autorisation de construire, VRD, TTNB), des agences urbaines, des r\u00e9gies\u2026 Sans parler de la TVA sur les cr\u00e9dits bancaires des acqu\u00e9reurs de l\u2019IS des promoteurs. Au final, toutes ces taxations sont support\u00e9es par l\u2019acqu\u00e9reur. Cela fait beaucoup. Nos simulations indiquent qu\u2019entre 30 \u00e0 35% des prix de vente sont per\u00e7us par les diff\u00e9rentes instances de l\u2019Etat lors d\u2019une op\u00e9ration de promotion et de vente d\u2019un bien immobilier.Que proposez-vous dans ce sens ? Et quel commentaire faites-vous des r\u00e9solutions prises lors des Assises de la fiscalit\u00e9 ?<\/strong>Nous avons, bien entendu, particip\u00e9 aux Assises de la fiscalit\u00e9 avec diverses propositions et dont certaines ont \u00e9t\u00e9 retenues. Nous attendons la suite qui suit son cours. Parmi nos remarques, la taxe sur terrains non b\u00e2tis, qui sont tax\u00e9s alors qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un stock des promoteurs. Les entreprises ne sont pas impos\u00e9es sur leurs stocks alors pourquoi le secteur de l\u2019immobilier l\u2019est-il ?<\/p>\n

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Statut du promoteur : Les recommandations de la FNPI<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

\"\"<\/a>La professionnalisation des acteurs est l\u2019un des gages d\u2019un march\u00e9 immobilier sain. L\u2019image du promoteur immobilier a longtemps \u00e9t\u00e9 ternie par le non-respect des normes et la prolif\u00e9ration de l\u2019informel. Pour mettre fin \u00e0 l\u2019anarchie dans le secteur de l\u2019immobilier, la FNPI s\u2019engage \u00e0 assainir la profession en d\u00e9finissant un statut de promoteur professionnel, responsable et engag\u00e9. Les professionnels ambitionnent, donc, de d\u00e9limiter les sph\u00e8res de responsabilit\u00e9. Le but \u00e9tant d\u2019\u00e9laborer une matrice qui permet \u00e0 l\u2019ensemble des personnes qui op\u00e8rent dans le secteur de remplir pleinement leurs r\u00f4les. L\u2019enjeu \u00e9tant de privil\u00e9gier la transparence en r\u00e9pondant aux normes de qualit\u00e9 requises et en respectant la r\u00e9glementation en vigueur.<\/span><\/p>\n

Tel que d\u00e9fini par la f\u00e9d\u00e9ration, le statut du promoteur se veut un cadre l\u00e9gal qui permettra aux interlocuteurs publics de s\u2019assurer de la bonne gouvernance du march\u00e9. Ainsi, les promoteurs professionnels pourraient \u00eatre soit des personnes physiques ou morales qui prennent l\u2019initiative des r\u00e9alisations immobili\u00e8res de fa\u00e7on habituelle et qui dans le cadre d\u2019une organisation permanente assurent la responsabilit\u00e9 de la coordination des op\u00e9rations n\u00e9cessaires pour l\u2019\u00e9tude et l\u2019ex\u00e9cution de celles-ci. Cette d\u00e9finition d\u00e9taill\u00e9e par la f\u00e9d\u00e9ration vient cr\u00e9er une distinction entre l\u2019acteur informel et le promoteur engag\u00e9. En vue de professionnaliser le secteur, la FNPI propose un mod\u00e8le simplifi\u00e9 visant avant tout \u00e0 responsabiliser le promoteur quant \u00e0 la qualit\u00e9 des logements. La FNPI exige par ailleurs l\u2019\u00e9tablissement de crit\u00e8res techniques et financiers avant d\u2019entamer un projet immobilier, imposant \u00e0 cet effet des attestations d\u2019aptitude financi\u00e8re de type A pour plus de 100 millions de dirhams, de type B pour plus de 20 millions de dirhams et de type C pour plus de 5 millions de dirhams.<\/span><\/p>\n<\/div>\n

Auteur: Kawtar Tali
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