{"id":71261,"date":"2019-12-25T13:57:41","date_gmt":"2019-12-25T18:57:41","guid":{"rendered":"https:\/\/linitiative.ca\/International\/le-dispositif-vefa-ne-protege-pas-les-acheteurs\/"},"modified":"2019-12-25T13:57:41","modified_gmt":"2019-12-25T18:57:41","slug":"le-dispositif-vefa-ne-protege-pas-les-acheteurs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/linitiative.ca\/International\/le-dispositif-vefa-ne-protege-pas-les-acheteurs\/","title":{"rendered":"Le dispositif VEFA ne prot\u00e8ge pas les acheteurs"},"content":{"rendered":"<p><strong>En l\u2019absence d\u2019un r\u00e9gime de VEFA efficace, les op\u00e9rations d\u2019achat de biens immobiliers sur plan ou en cours de construction font de plus en plus de victimes qui voient leur r\u00eave de devenir propri\u00e9taire se transformer en cauchemar. Ce qui est choquant, c\u2019est que malgr\u00e9 l\u2019ampleur des drames v\u00e9cus par un nombre \u00e9lev\u00e9 de familles, les pouvoirs publics ne semblent pas pr\u00eats \u00e0 intervenir. Et vu la force du lobby des promoteurs immobiliers, un r\u00e9gime VEFA garantissant un \u00e9quilibre entre le vendeur et l\u2019acheteur n\u2019est pas pour demain. \u00a0<\/strong><\/p>\n<div class=\"c10\"\/>\n<p>L\u2019achat d\u2019un bien immobilier sur plan ou en cours de construction (appartement, villa, local commercial\u2026) est une vraie aventure ; presque personne n\u2019en sort indemne. Sur les trois derni\u00e8res d\u00e9cennies pendant lesquelles l\u2019activit\u00e9 de construction de logements a connu un certain essor, des centaines de milliers d\u2019acheteurs ont \u00e9t\u00e9 arnaqu\u00e9s d\u2019une mani\u00e8re ou d\u2019une autre. Il y a ceux qui ont purement et simplement perdu l\u2019argent qu\u2019ils ont avanc\u00e9 aux vendeurs et ceux qui ont \u00e9t\u00e9 tromp\u00e9s soit sur la superficie du bien achet\u00e9, soit sur le prix, soit sur la qualit\u00e9 des mat\u00e9riaux et des \u00e9quipements, soit sur les d\u00e9lais de livraison.<\/p>\n<p>Devant le vendeur, l\u2019acheteur se trouve totalement d\u00e9sarm\u00e9 du fait des avances d\u2019argent qu\u2019il paye, en partie au noir, sans aucune garantie, sous forme par exemple d\u2019une caution bancaire ou d\u2019une inscription sur le <strong>titre foncier<\/strong> support du bien achet\u00e9. Ainsi, la relation contractuelle s\u2019en trouve totalement d\u00e9s\u00e9quilibr\u00e9e en faveur du vendeur qui se retrouve dans une situation qui lui permet de livrer le logement ou le local commercial, objet d\u2019un compromis de vente ou d\u2019un simple contrat de r\u00e9servation r\u00e9dig\u00e9s dans des termes qui privent l\u2019acheteur de toute protection, dans les conditions qui lui conviennent et qu\u2019il d\u00e9cide tout seul.<\/p>\n<div class=\"wp-block-embed__wrapper\"><iframe loading=\"lazy\" title=\"\u0627\u0644\u0645\u0642\u0627\u0648\u0644 \u0627\u0644\u0630\u0627\u062a\u064a \u0644\u0644\u0628\u0646\u0643 \u0627\u0644\u0634\u0639\u0628\u064a - \u0627\u0644\u0643\u0647\u0631\u0628\u0627\u0626\u064a\" width=\"1140\" height=\"641\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/3PXkLbmgoT8?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture\" allowfullscreen=\"\">[embedded content]<\/iframe><\/div>\n<p>Et vu la force de pression des promoteurs immobiliers dont certains sont en m\u00eame temps des responsables publics puissants, aucune r\u00e9forme l\u00e9gislative s\u00e9rieuse n\u2019a \u00e9t\u00e9 engag\u00e9e pour mettre fin \u00e0 cette h\u00e9catombe qui a fait des centaines de milliers de victimes dont la quasi-totalit\u00e9 a encaiss\u00e9 les coups dans un silence profond. Les deux r\u00e9formettes qui ont port\u00e9 sur cette probl\u00e9matique n\u2019ont eu aucun effet et la situation a empir\u00e9 comme le d\u00e9montrent les nombreuses affaires qui \u00e9clatent partout sur le territoire national.<\/p>\n<p>Dans une tentative de solution, un dispositif relatif \u00e0 la <strong>VEFA<\/strong> (vente en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement), a \u00e9t\u00e9 introduit pour la premi\u00e8re fois dans notre syst\u00e8me juridique en 2002. Et malgr\u00e9 le peu de garanties qu\u2019il offrait aux acheteurs, ce dispositif a \u00e9t\u00e9 compl\u00e8tement ignor\u00e9 par les promoteurs immobiliers qui ont continu\u00e9 \u00e0 travailler comme par le pass\u00e9, pr\u00e9f\u00e9rant garder une libert\u00e9 absolue dans leurs relations avec les acheteurs.<\/p>\n<p><strong>Un dispositif VEFA favorable aux promoteurs<\/strong><\/p>\n<p>Suite \u00e0 de nombreux scandales \u00e0 travers le territoire national, y compris dans la capitale du pays (les affaires de la ville nouvelle Tamesna), une tentative de refonte du r\u00e9gime de la VEFA a \u00e9t\u00e9 engag\u00e9e en 2006 dans le but d\u2019\u00e9tablir un certain \u00e9quilibre entre le vendeur et l\u2019acheteur. Mais c\u2019\u00e9tait sans compter sur la force de frappe du lobby des promoteurs immobiliers qui a mis \u00e0 profit cette occasion pour obtenir d\u2019autres avantages. C\u2019est dire que la th\u00e9orie qui soutient que le droit n\u2019est que l\u2019expression d\u2019un rapport de forces au sein d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 est loin d\u2019\u00eatre infond\u00e9e. Le r\u00e9gime juridique de la VEFA en est une belle illustration.<\/p>\n<p>Avec le nouveau dispositif, le vendeur peut encaisser jusqu\u2019\u00e0 20% du prix avant m\u00eame le commencement des travaux de construction. Ainsi, il se voit octroyer la possibilit\u00e9 de financer son projet gr\u00e2ce aux avances des acheteurs et limiter au maximum le recours \u00e0 d\u2019autres types de financement, notamment les fonds propres et le cr\u00e9dit bancaire. Ceci surtout que la loi lui permet d\u2019encaisser jusqu\u2019\u00e0 80% du prix d\u2019achat avant la conclusion du contrat d\u00e9finitif. Un autre avantage et non des moindres, le nouveau texte autorise la conclusion de l\u2019acte pr\u00e9liminaire d\u00e8s l\u2019obtention du permis de construire alors que sous l\u2019ancien r\u00e9gime, elle ne pouvait intervenir qu\u2019apr\u00e8s ach\u00e8vement des fondations du rez-de -chauss\u00e9e.\u00a0<\/p>\n<p>Et pour donner plus de libert\u00e9 au promoteur immobilier, la loi ne permet pas \u00e0 l\u2019acheteur de faire inscrire des saisies conservatoires sur le titre foncier support du bien achet\u00e9, lorsque ces versements sont couverts par une caution bancaire. Sachant que la caution bancaire ne prot\u00e8ge pas toujours suffisamment les int\u00e9r\u00eats de l\u2019acheteur. De m\u00eame, l\u2019inscription d\u2019une pr\u00e9notation n\u2019est possible que lorsque les montants pay\u00e9s d\u00e9passent 50% du prix de vente. L\u2019acheteur se trouve ainsi priv\u00e9 des moyens de prot\u00e9ger ses int\u00e9r\u00eats face au vendeur qui a les mains libres.<\/p>\n<p>Un autre avantage accord\u00e9 aux promoteurs immobiliers r\u00e9side dans le fait qu\u2019en cas de retard dans la r\u00e9alisation des travaux de construction, le vendeur b\u00e9n\u00e9ficie de plein droit d\u2019un d\u00e9lai suppl\u00e9mentaire de six mois sans paiement d\u2019int\u00e9r\u00eats de retard. Par contre, tout retard dans les paiements enregistr\u00e9 par l\u2019acheteur, l\u2019expose \u00e0 une p\u00e9nalit\u00e9 de 1% par mois dans la limite de 10% par an. L\u2019\u00e9quilibre contractuel se trouve ainsi rompu au d\u00e9triment de l\u2019acheteur qui, pendant la p\u00e9riode de six mois octroy\u00e9e au vendeur sera amen\u00e9 \u00e0 supporter des frais suppl\u00e9mentaires comme les int\u00e9r\u00eats bancaires ou le loyer.\u00a0<\/p>\n<p>Quatre ans apr\u00e8s son adoption, le nouveau dispositif VEFA n\u2019est pas encore op\u00e9rationnel en raison du retard excessif qu\u2019accuse le d\u00e9cret devant d\u00e9finir les conditions relatives aux garanties devant \u00eatre accord\u00e9es par le vendeur en couverture des versements effectu\u00e9s par l\u2019acheteur. A noter, que la loi impose au vendeur de fournir \u00e0 l\u2019acheteur soit une garantie d\u2019ach\u00e8vement des travaux, soit une garantie de restitution des montants pay\u00e9s en cas de non-ex\u00e9cution des termes des contrats. La garantie n\u2019est lib\u00e9r\u00e9e qu\u2019apr\u00e8s inscription du contrat de vente sur les registres de la Conservation fonci\u00e8re, lorsque l\u2019immeuble est immatricul\u00e9 ou la signature du contrat d\u00e9finitif de vente si l\u2019immeuble n\u2019est pas immatricul\u00e9.<\/p>\n<p>Ce retard est-il normal ? N\u2019est-il pas le r\u00e9sultat de la r\u00e9ticence des promoteurs immobiliers \u00e0 donner des <strong>garanties<\/strong> aux vendeurs? Le nouveau dispositif (il remonte \u00e0 2016) ne risque-t-il pas de subir le m\u00eame sort que celui de son pr\u00e9d\u00e9cesseur ? C\u2019est-\u00e0-dire rester lettre morte. Cette hypoth\u00e8se n\u2019est pas exclue, car elle sert les int\u00e9r\u00eats du lobby immobilier. Les promoteurs pr\u00e9f\u00e8rent ne pas donner de garanties aux acheteurs au motif qu\u2019elles g\u00e9n\u00e8rent des commissions \u00e0 payer \u00e0 la banque. Cette position est vraiment scandaleuse et n\u2019est nullement d\u00e9fendable.\u00a0<\/p>\n<p>Comment accepter de se faire financer gratuitement par les acheteurs qui paient jusqu\u2019\u00e0 80% du prix d\u2019achat et rechigner sur le paiement d\u2019une petite commission (qui ne d\u00e9passe pas 2% du montant de la caution). Nos responsables politiques ont l\u2019obligation non seulement politique, mais aussi morale d\u2019agir pour mettre fin aux scandales r\u00e9p\u00e9t\u00e9s dont sont victimes les familles marocaines aussi bien celles vivant au Maroc que celles r\u00e9sidant \u00e0 l\u2019\u00e9tranger.<\/p>\n<div class=\"c17\">\n<fieldset class=\"c16\">\n<legend><strong><span class=\"c11\">Challenge<\/span><span class=\"c12\">news<\/span><\/strong><\/legend>\n<div class=\"c15\">Le meilleur de Challenge s\u00e9lectionn\u00e9 par la r\u00e9daction :<\/p>\n<\/div>\n<\/fieldset>\n<\/div>\n<p>Auteur: Abdelhafid Chentouf<br \/>\n<a href=\"https:\/\/www.challenge.ma\/le-dispositif-vefa-ne-protege-pas-les-acheteurs-126603\/\">Cliquez ici pour lire l&rsquo;article depuis sa source.<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En l\u2019absence d\u2019un r\u00e9gime de VEFA efficace, les op\u00e9rations d\u2019achat de biens immobiliers sur plan ou en cours de construction font de plus en plus de victimes qui voient leur r\u00eave de devenir propri\u00e9taire se transformer en cauchemar. 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