Nous rêvons tous d’une retraite aisée et confortable. Aussi, plusieurs songent faire des investissements immobiliers, afin de profiter d’un revenu passif pour bonifier leurs revenus à la retraite. Bien que la charge de travail comme telle, exige moins d’heures qu’un emploi, il n’en demeure pas moins qu’un investissement immobilier présente certains risques.
Le risque économique
Comme son nom l’indique, il résulte de facteurs économiques variés en provenance de la macroéconomie tels que l’inflation, les taux d’intérêt, l’indice des prix à la consommation et les types d’investissements des ménages, entre autres. La microéconomie exerce également une influence sur les comportements individuels comme l’offre et la demande et les relations sur les différents marchés. Même pour une seule transaction immobilière, il convient de procéder à un examen consciencieux avant de prendre une décision d’achat.
Les variations du marché et le taux d’inflation
Les facteurs macroéconomiques comme les variations du marché, peuvent présenter un risque important car ils peuvent potentiellement diminuer la valeur de l’acquisition. De même, l’annonce d’une récession ou de l’augmentation du taux de chômage, peuvent aussi causer un risque financier, puisque les locataires potentiels pourraient choisir de demeurer dans leur logis actuel plutôt que d’assumer les coûts liés à un déménagement par crainte de perdre leur emploi. Aussi, des appartements vacants pourraient le demeurer. En ce qui concerne la location commerciale, la diminution de l’achalandage chez des locataires offrant des produits et des services peut faire en sorte qu’un locataire potentiel doive fermer boutique. Une soudaine augmentation du taux d’inflation peut s’avérer périlleuse pour un locateur qui fournit l’énergie aux locataires car il devra en assumer les coûts jusqu’à ce qu’il puisse procéder à une majoration des loyers surtout, que dans la plupart des cas, la majoration est fixée par la loi et bien en-deçà des coûts réels. Même chose, pour une augmentation des impôts fonciers.
Les locataires résidentiels et commerciaux dans le même bateau
Quand vient le temps d’acquérir un immeuble résidentiel ou commercial, les défis sont nombreux. Par exemple, les locataires, d’un immeuble résidentiel ont la nécessité d’avoir un toit, mais rien n’indique que le chômage ne les forcera pas à déménager dans un immeuble moins luxueux ou qu’une baisse du taux d’intérêt hypothécaire ne les incitera pas à faire l’achat d’une propriété. Ceci s’applique aussi, aux locataires d’un immeuble commercial.
Le nombre de locaux disponibles et la localisation
Le nombre de locaux potentiellement louables contribue aux risques. Le fait de n’avoir qu’un seul locataire accentue les risques de pertes, car l’insolvabilité ou le déménagement de l’unique locataire entraîne inévitablement des conséquences négatives pour l’investisseur.
En ce qui concerne la localisation de l’immeuble, elle influence aussi, la décision d’achat. S’agit-il d’une zone potentiellement inondable ? Peut-il survenir des séismes ? Le sol est-il contaminé ? L’immeuble est-il desservi par le transport en commun ou situé sur une grande artère ? Le quartier est-il en développement ? Est-ce facilement accessible ?
Finalement, la localisation géographique de l’immeuble dans une ville où les risques de criminalité sont élevés ou dans une région très éloignée peuvent refroidir l’ardeur des locataires commerciaux et des particuliers. Il s’agit d’éléments à prendre en considération lors d’un achat.
La règlementation et l’insolvabilité des locataires
Certaines contraintes juridiques liées à l’exploitation des activités ou la réglementation en matière de zonage ou d’environnement, peuvent influencer la possibilité de louer les locaux. Même chose pour les obligations contractuelles qui découlent des baux. Un manquement à une clause contractuelle de la part soit du locataire ou du locateur peut créer un véritable imbroglio qui risque de mettre en péril la relation d’affaires entre les deux parties et mener à de coûteuses poursuites juridiques. Tant qu’au risque de l’insolvabilité potentielle de locataires, il faut savoir qu’elle constitue une donnée importante à considérer. Le locateur n’est jamais à l’abri de la mauvaise gestion de ses locataires.
Finalement, une hausse appréhendée des impôts fonciers pourrait elle aussi, venir affecter la rentabilité d’un immeuble détenu à des fins locatives, car une telle somme constitue un fardeau supplémentaire pour un exploitant d’immeuble.
Le risque opérationnel
On appelle risque opérationnel tout risque engendré par des pertes directes ou indirectes. Ces pertes peuvent découler de procédures de gestion inadéquates. En effet, un manque d’expérience de la part des gestionnaires ou des erreurs décisionnelles peuvent affecter grandement la rentabilité d’un investissement immobilier.
On retrouve également parmi les facteurs de risque opérationnel, le manque de productivité du personnel de la compagnie de gestion d’immeuble ou son taux élevé d’absentéisme. Prenons par exemple, le cas d’une équipe affectée à l’entretien de l’immeuble. Dans l’éventualité où le personnel ne donnerait pas son plein rendement ou qu’il s’absenterait de façon récurrente, l’entretien de l’immeuble pourrait laisser à désirer ce qui pourrait conduire à la décrépitude de l’immeuble. Cette situation risquerait d’entraîner des coûts supplémentaires pour remettre l’immeuble en état.
On note aussi une couverture déficiente d’assurance en cas de sinistre comme accroissement des risques puisque l’insuffisance de couverture pour la remise en état de l’immeuble pourrait obliger l’investisseur à assumer lui-même les coûts afférents à cette remise en état. Il en est de même pour tout un risque lié à la hausse du taux d’inoccupation dans un secteur, qui constitue indéniablement une source d’inquiétude pour tout investisseur.
Finalement, on retrouve dans cette catégorie de risque, des risques associés aux améliorations locatives entreprises pour mettre le bâtiment acquis à niveau soient la qualité des sous-traitants embauchés pour effectuer les travaux, l’explosion des coûts de construction de même que la mauvaise gestion des sous-traitants par l’entrepreneur général. En effet, toute irrégularité parmi ces facteurs peut entraîner une baisse de rentabilité de l’investissement qu’il s’agisse d’extras en cours de construction ou à la fin des travaux, de vices de construction à être repris par un nouveau sous-traitant ou des délais de production des travaux. Les délais peuvent être provoqués par une difficulté à obtenir les matériaux ou des retards dus à la main-d’œuvre. Ces délais auront pour conséquences de retarder le moment de la prise de possession des locaux par les locataires et occasionneront un manque à gagner. Ceci peut avoir un impact financier réel et considérable selon le cas.
Le risque financier
On peut définir le risque financier comme étant le risque lié aux opérations financières. Généralement, la plus grande cause de risque est associée aux difficultés de trésorerie. Elles surviennent principalement lors d’une mauvaise planification des besoins à court terme. Ceci peut mettre l’investisseur dans la gêne mais également occasionner un non-respect de ses engagements financiers de toutes sortes puisqu’en manque de liquidités. Il en résultera ultérieurement de difficultés à obtenir du financement ou du refinancement car la cote de crédit aura été affectée par les retards de paiement associés au passif à court terme. Finalement, la hausse des taux d’intérêt lors du refinancement de l’hypothèque peut alourdir considérablement la charge financière de l’investisseur de même que l’évolution des taux de change peuvent aussi être perçus comme des facteurs à examiner dans cette catégorie de risques.
Le risque de non-conformité
Les risques de non-conformité peuvent émerger de la transgression de certaines dispositions légales et réglementaires relativement à la protection du territoire ou du public, aux normes environnementales ou aux normes de construction, de même qu’à des normes fiscales quelconques en rapport avec l’exploitation de l’immeuble. La transgression de ces lois peut rendre risquée l’exploitation de l’immeuble puisqu’elles sont souvent assorties de pénalités importantes lesquelles viennent affecter la rentabilité de l’investissement puisque ces pénalités sont associées à des déboursés importants et peuvent parfois être assortis d’hypothèque légale en cas de non-paiement.
Martine Dallaire, B.A.A.
