Selon une étude de la Banque Scotia, publiée en mai 2021, le Canada comptabilise le plus faible nombre d’unités de logements par tranche de 1000 résidents parmi tous les pays du G7. Cet indice est en chute libre depuis 2016 et la Banque Scotia estime qu’il faudrait construire 1,8 millions de logements pour égaler le niveau de stock de logements des pays du G7, dont le ratio est de 471 logements par millier de résidents (ce ratio est de 421 logements par tranche de 1000 résidents au Canada en 2020). En 2018, 9% des résidents au Canada éprouvaient des besoins impérieux en matière de logement (Statistique Canada). Cette insuffisance chronique de logis révèle-t-elle une crise de logement au Canada ? Cette crise est-elle structurelle ou juste conjoncturelle occasionnée par les chocs pandémiques ?
L’insuffisance substantielle de l’offre
En effet, l’étude de la Banque Scotia a révélé qu’avant la pandémie, l’offre de logements n’arrivait pas à suivre le rythme de la croissance de la population, ce qui faisait planer un déséquilibre sans précédent entre l’offre et la demande de logements. Avec la pandémie, ce déséquilibre s’est aggravé en raison de la conjonction de plusieurs facteurs ayant accru la demande (taux hypothécaires bas, normalisation du télétravail et désir d’avoir de grands espaces, niveau d’épargne élevé des ménages…) quoique cette dernière s’est tempérée à cause de la baisse de l’immigration.
Il appert de cette situation une insuffisance substantielle de l’offre par rapport à la demande, et ce, malgré l’augmentation des mises en chantier de logements et la hausse des inscriptions de vente. Selon Statistique Canada, l’investissement en construction de bâtiments a progressé de 1.2% pour atteindre 18 milliards de dollars en novembre 2021. Les données compilées par l’étude de la Banque Scotia indiquent que le rythme de la construction par rapport à la population est en baisse depuis 2016. À l’échelle du pays, on recensait 427 logements par tranche de 1000 Canadiens en 2016, alors qu’en 2020, ce ratio a baissé à 421 logements. Cet indice risque de baisser davantage avec l’augmentation de la demande en logements qui plane à l’horizon et propulsée par plusieurs facteurs (accélération de l’immigration, augmentation de l’arrivée des étudiants étrangers, reprise des flux de touristes internationaux…).
L’insuffisance de l’offre de logements : contraintes et solutions ?
L’étude de la Banque Scotia conclut que l’insuffisance de l’offre de logements est évidente sur tous les horizons et elle s’explique par la sous-production de logements à louer ou à acheter. Cette étude s’est penchée également sur les principaux obstacles qui se dressent contre une offre de logement qui devait être élastique face à une demande grandissante, en se basant sur un sondage réalisé auprès des différents acteurs immobiliers à l’échelle nationale. Les acteurs interrogés citent la lenteur des processus de planification et d’approbation comme le plus grand obstacle qui freine l’offre de logements. En effet, la validation des droits et des permis demeure un processus laborieux et politique. Aussi, ce processus peut être retardé davantage par le déficit des ressources des services d’urbanisme des villes. Par ailleurs, l’obligation de construire des logements inclusifs (destinés aux personnes handicapées et aux personnes âgées) et la hausse des redevances d’aménagement peuvent réduire les rendements et dissuadent les investisseurs.
Pour surmonter ces obstacles et booster l’offre de logements, le rapport de la Banque Scotia propose au gouvernement fédéral d’organiser une table ronde nationale à laquelle seront conviés les administrations (fédérales, provinciales et municipales), les constructeurs, les promoteurs ainsi que les organisations de la société civiles afin de trouver des solutions à-propos et immédiates.
Sofiane Idir
